Dilema Pembeli Rumah Pertama: Slip Gaji Takde, Bagaimana Nak Beli Rumah?

      Comments Off on Dilema Pembeli Rumah Pertama: Slip Gaji Takde, Bagaimana Nak Beli Rumah?
Share this..

Assalamualaikum dan Salam Sejahtera Tuan/Puan

Cita-cita nak beli rumah terbantut dek kerana slip gaji takde. Nak apply loan dengan bank pun tak boleh. Macam mana nak buat ni?

Saya ada seorang adik yang bekerja sendiri dari rumah. Beliau suri rumah sepenuh masa. Dulu pernah bekerja, tapi lepas dah berkahwin dan mempunyai anak, beliau decide untuk duduk di rumah untuk jaga urusan rumah tangga sementara suami mencari nafkah keluarga.

Mujur zaman Internet dan media sosial ni, yang ada idea dan rajin berusaha, boleh je buat duit dari rumah. Macam adik saya juga, dia pandai buat kuih muih moden dan special deserts. Macam-macam resipi dia ada.

Mula-mula dulu dia buat just for fun, ambik tempahan pun suka-suka. Tapi sekarang, dia dah mula buka kelas mengajar orang lain untuk buat kuih moden di Internet (just by using her handphone!).

Memandangkan beliau masih menyewa dan tidak mempunyai rumah sendiri, dia sedang cari sebuah rumah untuk kegunaan keluarga dan pelaburan masa depan. Dengan pendapatan bulanan yang dijana oleh beliau dan suami (juga bekerja sendiri), insya Allah dapat menampung bayaran bulanan pinjaman perumahan.

Seperti orang lain yang ingin membeli rumah, beliau gigih membuat research, area yang sesuai untuk membeli rumah. Dah dapat lokasi yang dihajati, tiba proses seterusnya iaitu untuk mendapatkan pembiayaan pinjaman perumahan dari bank komersil.

Masalah timbul bila nak apply loan, bank mintak peminjam menyediakan slip gaji (3 bulan), penyata KWSP (EA Form), salinan penyata bank terkini (3 bulan) dan dokumen-dokumen lain. Ini standard procedure. Bagi orang yang bekerja sendiri macam adik saya, mereka tiada slip gaji bulanan. Apatah lagi salinan penyata KWSP atau income tax.

Pilihan yang ada, samada membeli secara tunai, membuat pinjaman dari koperasi atau institusi kewangan yang mempunyai syarat khas kepada peminjam yang bekerja sendiri.

Ada juga yang “kreatif” menggunakan perkhidmatan ejen yang membantu proses permohonan pinjaman dari bank, seolah-olah kesemua dokumen yang diperlukan “bisa diatur”.

Ada juga yang sanggup create slip gaji palsu dengan syarikat “tumpang”. Mereka akan memasukkan duit setiap bulan ke akaun simpanan dalam jumlah yang sama tertera di dalam “slip gaji”. Penyata KWSP juga boleh dibuat jika perlu, asalkan pemohon sanggup bayar service fee yang dikenakan oleh syarikat “tumpang” tersebut.

Selepas selesai proses dengan bank dan pembiayaan pemohon telah lulus, syarikat “tumpang” akan terminate employment contract dengan pemohon dan bayaran perkhidmatan perlu dijelaskan (kalau syarikat kawan-kawan atau adik beradik, kadang tu FOC je). Cara ni nampak kreatif tetapi berisiko kepada pihak pemohon dan syarikat “tumpang” kerana kedua-dua mereka boleh dikenakan tindakan atas pemalsuan dokumen.

Jadi macam mana nak settle masalah adik saya tu?

Ada beberapa kaedah yang boleh digunakan. Ia bergantung kepada matlamat untuk membeli hartanah, tempoh masa yang diperlukan, individu/institusi yang terlibat, prosidur/proses, dan jumlah wang yang diperlukan.

1. Join venture membeli rumah dengan ahli keluarga yang bekerja (ada slip gaji).

Cara ini paling mudah dan selamat. Anda hanya perlu berbincang dengan adik beradik yang layak membuat pinjaman dan gunakan nama mereka untuk membuat pembelian rumah.

Jangan risau, walaupun loan akan guna nama mereka, akan ada side agreement yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak (perlu pilih lawyer anda sendiri untuk proses loan documentation) yang meletakkan syarat rumah tersebut tidak boleh dijual atau dipindah milik tanpa persetujuan bertulis (bertanda tangan) dari anda/pasangan.

Syarat kedua, anda perlu membuat sumbangan bulanan bersamaan dengan jumlah bayaran bulanan pinjaman perumahan yang diluluskan dan membayar apa-apa perubahan kepada jumlah bayaran bulanan/tahunan dan sebagainya (jika BFR/BLR berubah) tidak lewat dari tarikh yang ditetapkan (biasanya setiap hujung bulan).

Kegagalan anda membuat pembayaran kepada si penama pinjaman selama “X” bulan berturut-turut akan melucutkan hak anda ke atas hartanah tersebut dan segala “caveat”, syarat-syarat perjanjian terbatal serta-merta dan penama pinjaman berhak menentukan penyelesaian terbaik ke atas pemilikan hartanah tersebut (samada nak jual, lelong, terus membayar loan, dll).

2. Beli secara tunai dan buat pembiayaan separa.

Jika harga hartanah yang nak dibeli itu mahal (biasanya dilokasi yang baik), anda mungkin menghadapi kesukaran untuk menyediakan jumlah wang yang mencukupi. Jika anda mempunyai 50% duit tunai di tangan, ada perlu berbincang dengan institusi kewangan, koperasi, dll. untuk mereka consider meluluskan pembiayaan separa (50%) dengan komitmen bulanan yang rendah atau tempoh bayaran balik yang lebih singkat.

Tunjukkan bukti transaksi dalam akaun simpanan selama 6 bulan terkini, dengan jumlah duit masuk setiap bulan secara berkala (jumlah tidak tetap, tetapi konsisten) sebagai sokongan kemampuan bayaran balik pinjaman. Tunjukkan juga simpanan tunai dalam akaun lain seperti Tabung Haji dan sebagainya untuk dokumen sokongan. Try your luck eventhough it’s tough.

Jika tidak, anda mungkin perlu cari hartanah yang setimpal dengan jumlah duit tunai anda, samada memilih lokasi yang jauh sedikit atau menukar jenis dan saiz hartanah yang ingin dibeli secara tunai.

3. Beli secara tunai hartanah “sementara” dan jual semula selepas satu tempoh. (mampu milik tanpa hutang)

Seperti cara ke-2 di atas, anda cari dahulu hartanah yang setimpal dengan wang tunai yang ada ada. Simpan hartanah tersebut untuk beberapa tahun dan jual semula apabila harganya telah meningkat. Sementara itu, anda boleh sewakan dahulu hartanah tersebut dan simpan wang sewaan dalam “tabung nak beli rumah idaman”.

Jika displin menyimpan anda diteruskan seperti sebelum membeli hartanah pertama secara tunai dahulu, ditambah dengan duit sewaan dan duit hasil jualan hartanah ini nanti, jumlah tunai di tangan anda sepatutnya akan berganda. Guna duit ini untuk membeli hartanah idaman anda yang setimpal. Cara ini lambat, tapi realistik (biar lambat, asalkan dapat).

4. Beli tanah lot dan buat rumah sendiri.

Jika anda mahukan sedikit cabaran, apa kata anda beli tanah lot di lokasi yang sesuai, simpan duit anda secara berterusan, dan apabila modal mencukupi, anda boleh bina rumah idaman anda secara beransur-ansur (in stages).

Mula-mula buat rumah asas dengan beberapa bilik dahulu, kemudian bila ada duit lebih, anda boleh tambah dan besarkan lagi ruang-ruang yang lain dalam rumah idaman anda.

Saya lebih prefer kaedah ini kerana kosnya dapat dikawal, tidak terikat dengan komitmen bulanan dengan pihak bank dan harga pasaran (appreciation value) hartanah ini jauh lebih mahal berbanding dengan rumah siap dengan kos yang sama.

Yang paling penting, anda guna modal cash untuk siapkan projek ini walaupun tempohnya agak panjang.

Ya, anda perlu manage dan pandai memilih kontraktor, membeli barang, urusan dengan pihak majlis dll. Tapi semua ini boleh diserahkan kepada ejen yang bertauliah dengan service fees yang dipersetujui.

Kalau anda nak jadi lebih kreatif, buat unit rumah Semi-D (2 unit bersebelahan) di atas lot tanah tersebut. Andaikan kos binaan sebuah banglo dan 2 unit semi-D itu adalah sama, bila siap nanti, anda boleh duduk 1 unit, dan decide apa yang nak dibuat dengan unit yang satu lagi.

Samada nak disewakan, atau jual kepada pembeli lain (of course, ada proses tertentu untuk membuat pecah lot tanah dan milikan hartanah semi-D). Kalau pembeli adalah ahli keluarga sendiri (anak-anak), tak perlu pening kepala nak pecah lot pun.

Itu adalah antara beberapa cadangan yang boleh dipertimbangkan jika anda berada dalam situasi yang sama dengan adik saya (ada pendapatan bulanan dari pekerjaan sendiri, tapi tiada slip gaji). Mungkin ada di antara anda yang ada kaedah dan cara lain untuk beli rumah walaupun tiada slip gaji boleh kongsikan kaedah anda dengan sahabat-sahabat lain.

Pendek kata, hendak seribu daya, tak hendak seribu dalih. Tepuk poket, tanya berapa jumlah ada? ye tak hehe..

Sehingga kita berjumpa lagi di coretan akan datang, wassalam.

Terima Kasih