Rumah Kecil Tiang Seribu

Aku baca berita minggu (surat khabar lerr) ahad lepas, 16 Januari 2011. Wow, berita muka depan tuuu.. “Harga flet RM200,000″ wahaha.. flat kos rendah je tu beb, bukan condo!

Apa lagi, terus la baca berita tu. Siap ada sisipan khas kat bahagian dalam discuss fakta-fakta kenaikan harga rumah di bandar dan pinggir bandar. Aku heran jugak, kenapa pulak harga flat kos rendah boleh cecah RM200K?

Baca punya baca, rupanya harga RM200K tu ialah anggaran kenaikan bila flat berkenaan dijual semula (sub-sale) atau refinance pada masa depan. Hehehe, memang la harga akan melambung-lambung, sebab property dekat area situ sudah takde dan kawasan menjadi semakin hangat dan terbaik dari ladang. Otomatik harga dan demand pun meningkat.

Aku agak-agakla, berita macam ni macam disensasikan aje. Bukan apa, macam ada udang di sebalik rojak mee. Sebab, dalam minggu yang sama, ada berita di Business Times cakap market Condo dan hartanah seumpama tu dah “oversupply”. So, bila terlebih ni, biasanya harga akan turun. Tak banyak pun mesti turun jugak. Tiba-tiba keluar pulak berita cakap harga rumah flet meningkat. Hehehe.. korang fikir macam mana?

Sebagai peminat pelaburan hartanah, berita macam ni elok untuk dianalisa. Check dengan fakta dan “auta”. Sebabnya, dengan ruling terbaru tahun lepas, tak ramai sangat dah orang boleh beli hartanah ke-2, ke-3 dan seterusnya menerusi pembiayaan bank atau loan. 70% je lepas untuk buat loan, 30% lagi kena guna duit sendiri. Itu tak dicampur lagi dengan duit legal fees, valuation report dan kos nak masuk rumah.

Kalau beli subsale, mungkin boleh nego dengan penjual rumah untuk jual pada harga bawah market value (bertuah la kalau dapat), dan naikkan harga di S&P ikut market value atau lebih. Cara ni untuk dapatkan harga 70% loan hampir-hampir kepada harga 90%. Cumanya, legal fees secara otomatik akan bertambah jugak.

Pembeli hartanah kali pertama sepatutnya tiada masalah dengan situasi di atas. Pilih saja lokasi rumah yang berkenan. Check kelayakan pinjaman dan rancang jadual bayaran balik (installment bulanan). Lepas tu tentukan samada nak duduk sendiri rumah tu atau sewakan. Lepas 10 tahun, kalau rezeki anda baik, rumah tu akan naik harga sekali ganda!

Bagi yang tak mampu membeli rumah pula, nampak gayanya kenalah cari rumah sewa yang bersesuaian dengan bajet dan kemampuan diri. Kat sinilah tokey-tokey rumah buat duit. Sebab bila ada yang “mau”, ada pihak yang akan “bagi”. Basic supply-demand rules. So, masing-masing ada keperluan dan kemahuan.

Apa pun yang berlaku kat luar sana, kita kena tentukan sendiri apa yang kita nak buat. Ambil peluang, buat perancangan atau tengok saja apa yang berlaku sekeliling tanpa buat apa-apa. Ingat, setiap tindakan ada risiko dan peluang. Kaji satu persatu, dan pastikan anda tidak terkehel di hari kemudian

Terbaca artikel di Utusan Online hari ini – Harga rumah di Pulau Pinang paling mahal.

Antara yang dilaporkan, hartanah di Pulau Pinang mencecah nilai RM540,000 (tak dinyatakan samada landed property atau apartment/condo) berbanding hanya RM390,000 di Kuala Lumpur (rasanya kalau harga macam ni, standard rumah teres 2 tingkat 20×70)

Antara penyebab kenaikan terus-menerus harga hartanah ialah disebabkan kegiatan investor dan speculator hartanah yang membeli rumah untuk tujuan sewaan dan juga mendapat keuntungan dari jualan semula. Ada juga pemaju perumahan yang mengiklankan projek hartanah mereka kepada pembeli di luar negara, kerana pembeli luar negara merasakan harga hartanah di Malaysia masih murah. Ini menyebabkan, rakyat negara kita tidak mampu membeli rumah untuk didiami. Artikel itu juga menyebut, kerajaan, pihak swasta dan perbankan harus memainkan peranan untuk membendung situasi ini.

Berita lanjut, korang gi baca sendiri lah dari utusan online (ni link dia).

Wow.. bila aku abis baca berita ni, terlintas satu persoalan – as a small time investor, apa akan jadi kalau syarat membeli property ke-2, ke-3 dan seterusnya diperketatkan?.  Baru-baru ni, bank negara dah keluarkan satu syarat untuk menghadkan margin pinjaman untuk rumah ke-2 dan seterusnya kepada 70% sahaja. Dengan desakan-desakan baru ini, adakah masa depan pelabur kecil-kecilan akan terkubur?.

Pada aku, benda ni tak sepatutnya menakutkan kita. Ada baiknya juga kalau harga rumah tak melambung-lambung naik dek kerana demand dan speculation yang dibuat oleh pelabur hartanah. Ini dapat menjamin peluang rakyat yang tidak berkemampuan untuk memiliki rumah idaman mereka, lebih terbuka luas. Kadang-kadang, kita sendiri pun tak mampu nak beli property yang best-best sebab harganya terlalu mahal.

Hanya mereka yang betul-betul ada modal “tebal” saja berani untuk beli property di lokasi yang menarik. Dan mereka ini jugalah, yang akan berulang kali dapat membeli property-property best yang lain. Ini adalah disebabkan mereka ada sistem untuk trade (atau roll) property di bawah milik masing-masing untuk menjana keuntungan dan modal baru. Semua ini dilakukan samada secara persendirian, perkongsian ataupun syarikat.

Walau apa pun tindakan dan peraturan yang akan dibuat nanti untuk menyekat pelabur dan speculator untuk “mengacau” harga hartanah di Malaysia, pasti akan ada nanti loophole yang lain.  Contohnya, bila ada pemilik rumah yang nak jual rumah mereka atas pelbagai alasan – nak pindah ke rumah baru, nak pindah ke luar negeri, dan lain-lain – pelabur hartanah akan masuk membeli.

Ataupun, jika ada rumah yang dilelong oleh bank kerana pemilik rumah tidak mampu membayar ansuran bulanan, pelabur hartanah akan datang membeli. Ataupun, bila ada pemilik rumah tidak mampu untuk memenuhi kuota pembeli projek perumahan baru untuk satu tempoh tertentu, pelabur yang siap sedia dengan modal akan turut datang membeli. Mana ada pemaju perumahan yang nak tunggu 100 tahun untuk menjual rumah mereka.

Jadi, rumusan kat sini, ekonomi negara yang banyak berkait rapat dengan perjalanan projek hartanah, tak dapat tidak akan terasa tempias aktiviti pelabur-pelabur hartanah samada yang kecik, sederhana dan besar. Mereka ini kebanyakannya bijak dan mempunyai modal tunai dan cagaran modal yang mampu untuk membawa mereka jauh ke depan.

Mereka cekap mengkaji sistem, undang-undang yang diguna-pakai, mengkaji potensi, peluang baru yang ada, mereka menunggu saat terbaik untuk membuat keputusan, dan mengambil langkah pantas bila semua kriteria yang ditetapkan dipenuhi.

Kita sedia maklum, bank, orang yang mempunyai dana modal yang besar, tidak akan terjejas sangat pun dengan undang-undang baru yang dikuatkuasakan – mereka tetap boleh buat apa yang mereka suka, sebab mereka ada duit.

Jadi, orang yang kerdil dan marhain macam kita ni, yang baru nak berjinak-jinak untuk meneroka peluang mencari pendapatan pasif menerusi pelaburan hartanah, harus lebih bersedia dan peka dengan setiap perubahan.

Untuk itu, kita patut lebih fokus kepada mencari peluang baru untuk meningkatkan pendapatan samada melalui produktiviti kerja, menceburi bidang yang berpotensi besar untuk mendapatkan keuntungan jangka pendek, sederhana dan panjang, atau mungkin sudah tiba masanya untuk kita meneroka peluang bekerjasama dalam pasaran baru di luar negara.

Rancanglah masa depan anda

Entry kali ni lebih kepada nak share progress semasa rumahku syurgaku di datuk keramat, KL. So far so good, walaupun duit makin lama makin surut huhu…. adatlah beb, buat rumah memang laju macam air terjun je duit keluar.

Walaupun duit loan kita dapat, tapi duit sendiri tetap akan digunakan terutama projek yang menggunakan pinjaman yang ikut progress claim. Nanti kalau projek rumah ni dah siap 100%, aku cadang nak buat satu ebook pasal cara-cara nak buat rumah sendiri menggunakan duit pinjaman.. huhuhu.. ada ke orang nak baca nanti?

Minggu lepas, tingkat bawah rumah sedang dalam proses memasang plaster ceiling. Bilik utama dah disiapkan, tingkap pun dah pasang. Cuma nak tunggu tiles lantai dan pintu dipasang, lepas tu dah siap satu bilik, kecuali cat. Bilik ni perlu siap dulu sebab nak masukkan barang-barang dalam stor di luar rumah. Kerja-kerja pembersihan bahan binaan dan kayu-kayu yang tak perlu akan dibuat sebelum driveway, septic tank dan apron disiapkan.

Target rumah ni siap sepatutnya akhir tahun ni, tapi biasalah mesti ada delay punya atas sebab-sebab tertentu. Walaupun kerja-kerja besar kebanyakkannya dah siap, tapi kerja kecik-kecik ni banyak dan perlukan ketelitian terutama finishing work.

So aku agak, dalam pertengahan Januari atau awal Februari 2011 baru semua sekali akan siap kalau takde masalah lain yang mengganggu. Sementara tunggu projek ni siap, aku tengah update kesemua portfolio pelaburan semasa sebelum akhir tahun. Cadangnya, tahun depan aku nak start new project. Project ciput-ciput je, tapi profit margin dia menarik. Tungguuuuuuuu…..

Cuti sekolah ni, aku tak plan lagi nak bawak family aku bercuti ke mana. Company aku pulak dah mandatekan (cuti paksa) cuti tahunan untuk semua staff dari cuti hari krismas sampai ke awal tahun. So nak tak nak, memang semua orang kena cuti dan tak payah datang office hehe. Jimat letrik kot, sebab kalau ramai yang bercuti, office tetap kena ON macam biasa walaupun 5% je yang datang. Bijak jugak idea HR ni untuk penjimatan.

Korang yang tak tau nak gi mana, boleh jugak pergi melawat ke pameran pertanian kat MAHA 2010, di Serdang. Dengar kata banyak gerai pameran dan macam-macam benda lagi yang ada. Tempat parking dia luas, tapi kena jalan jauh. Rasanya elok pegi belah pagi la sebelum tempat tu jadi padat dan sesak.

Selamat bercuti bagi kawan-kawan yang layan bercuti sekolah macam anak-anak. Hati-hati ketika memandu, musim hujan ni jalan licin, pokok banyak tumbang, so lebihkan waspada dan doa.

KUALA LUMPUR, 3 Nov (Bernama) — Bank Negara Malaysia Rabu mengumumkan pelaksanaan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) maksimum sebanyak 70 peratus, berkuat kuasa serta merta yang akan terpakai bagi kemudahan pembiayaan rumah ketiga oleh peminjam – http://bernama.com/bernama/v5/bm/newsindex.php?id=540687

Wow, ramai orang terkejut monkey dan chimpanzee bila dapat tau berita yang dikeluarkan oleh bank negara malaysia (BNM) baru-baru ni. Nampak gaya, pelabur-pelabur hartanah yang kencang membeli rumah dan property lain menggunakan kemudahan pinjaman bank, akan mula garu kepala tak gatal bila nak cari source of financing bagi property mereka.

30% deposit diperlukan untuk setiap property ke-3 dan seterusnya bila kita memohon membuat pinjaman bank. Bagi rumah yang harganya bawah RM70K, 30% ialah RM21K. Belum dicampur kos guaman, penilaian (valuation), tunggakan maintenance (jika hartanah lelong), ubahsuai/touch-up, perabot (jika ingin buat fully furnish), dan lain-lain kos tersembunyi.

Jadi, nak melabur dalam property kos rendah pun jadi melambung. Ini bukan saja-saja dibuat, ada objektif dia.

Kerajaan nak elakkan pelabur-pelabur tegar membuat “buih”. Bukan buih sabun, buih hartanah atau dipanggil “property bubble” dalam bahasa imperialis. Property bubble terjadi bila harga naik tidak munasabah. Kegilaan penjual menaikkan harga disebabkan permintaan yang meningkat, mengakibatkan harga patut menjadi tidak patut, atau tidak masuk akal.

Walaupun begitu, pelabur tegar masih giat membeli disebabkan sebelum ini, mereka hanya perlu ada modal sebanyak 10% atau dalam kes tertentu tidak perlu modal langsung kerana ada bank yang memberi kemudahan pinjaman yang tinggi.

Kesannya, ramai pembeli yang kurang berkemampuan terlepas peluang untuk membeli rumah kediaman mereka untuk tujuan menduduki, bukan untuk melabur. Bila kerajaan letakkan syarat pinjaman rumah ke-3 dan seterusnya hanya boleh diperolehi sebanyak 70%, maka peluang untuk pembeli bukan pelabur akan lebih cerah dan terbela.

Well, ada positivenya jugak kalau kita lihat dari sudut tu. Kalau kita lihat dari segi nasib pelabur hartanah pulak, apa pilihan yang kita ada bila ini terjadi?. Kalau nak beli rumah kos rendah pun dah kena ada RM20K ke RM30K dalam tangan, inikan pula nak berhijrah ke property medium cost dan high-end?.

Kat sini, kita jangan cepat panik dan putus asa. Sebagai pelabur tegar, pasti ada jalan keluar kepada setiap cabaran (bukan masalah). Setiap halangan yang datang, pasti ada “peluang” baru yang terhasil. Apa benda peluang baru tu, macam-macam ada…hehehehe…

Antara peluang baru yang aku nampak kat sini ialah;

• Makin kuranglah orang yang akan berebut beli property yang best-best sebab modal terhad.
• Harga property second-hand atau sub-sale akan jadi lebih reasonable (boleh mintak discount 30% huhu)
• Sapa ada geng yang betul-betul best, ini time kita pukul keliling… wow!
• Bank akan kurang sibuk proses loan rumah, so kalau kita apply loan baru (70%), sepatutnya kelulusan lebih cepat ler..
• Orang akan mula melihat portfolio pelaburan selain dari hartanah (telur jangan simpan satu bakul)
• Boleh target projek berskala kecil dan sederhana dengan ready buyer (pembeli rumah first time), dengan mengambil margin keuntungan yang tidak besar, tetapi projek ini boleh diulang (repeatable)
• Boleh mengasah keupayaan berfikir dan berimaginasi kreatif untuk mencari peluang baru.
• DAN dot..dot..dot… huhu….

So, pada aku, kita tak perlu gelabah sangat. Sikit-sikit tu OK. Make sure setiap pelaburan baru yang akan datang, kita dah calculate kos dan risk yang akan ditanggung. Tengok apa option yang kita patut ambil sebelum commit untuk membeli property tersebut.  Sama jugak, kalau kita nak jual atau refinance property yang kita ada, semak juga pilihan terbaik yang kita ada.

Kalau kita jelas dengan matlamat pelaburan yang kita akan buat, dan kita ada kaedah atau penyelesaian yang betul, maka kita masih lagi boleh tersenyum bila berita tentang loan perumahan hanya 70% sahaja ini dikuatkuasakan.

Selamat memerah otak dan menggaru dagu

Sabtu lepas, pergi melawat tapak projek sambil berbincang dengan kontraktor berkenaan progress construction dan isu-isu berbangkit. Meeting dekat site ni senang, masa bincang, terus boleh tunjuk dekat belah mana yang nak ubah, tokok tambah, atau diperkemaskan. Kalau tengok plan, cuma boleh bayangkan saje lah bila discuss tentang detail work.

Lagi satu, bila kita datang site, masa banyak boleh jimat. Sebab kita boleh terus check apa yang dibuat di site dengan apa yang terkandung dalam work schedule, BQ (build quantity), dan lain-lain document yang digunapakai untuk menyelia kerja-kerja pembangunan.

Tak perlu ada arkitek pun untuk check progress. Masa awal-awal sebelum projek dimulakan, kita dah boleh mintak contractor drafkan work schedule dengan percentage of work completion ikut stage-stage tertentu.  Nak kemas lagi, masukkan semua tu dalam construction agreement. Biar lawyer sign dan matikan setem. Terus jadi legal binding. So, bila kita buat lawatan ke site, kita tengok saja work schedule tu dengan percentage completion.

Kalau OK, so takde lah nak cakap banyak. Kalau tak OK, boleh lah “bercakap-cakap” sikit macam askar pencen hehehe.. takde lah, boleh lah tanya contractor apa pasal tak ikut plan ke, tak ikut schedule ke dan sebagainya. Kita dengar dulu penerangan daripada mereka sebelum nak balas balik. Jangan dok main terjah gitu saja. Kena ada bahan dan fakta di tangan baru senang nak push kalau kerja behind schedule. Duit di tangan kita, tapi komitmen kita nak dari contractor. So kenalah pandai-pandai manage project dengan baik. Jangan tak ambik peduli langsung.

Ada orang, dia akan mintak arkitek selenggara setiap stage project dan buat laporan kepada mereka. Ini pun bagus. Terutama bagi yang takde masa. Tapi charge dia pun ada “up” sikit lah. Sebab satu kerja pulak arkitek tu nak jadi project manager kita. Kalau projek ciput-ciput ni, baik kita urus sendiri je. Ambik tahu apa yang berlaku. Bukan susah mana pun, cuma kena spend masa dan berpeluh ketiak sikit lah pergi sana-sini untuk check status dan progress.

Lepas dah abis meeting dengan contractor, terus ke rumah pak mertua tak jauh dari situ. Sambil-sambil makan apam balik dengan teh panas, pak mertua bagi surat kat bawah ni. Nak kata surat cukai tanah bukan pulak. Slow-slow aku baca.

Surat dari Pejabat Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan. Surat cadangan untuk tukar status tanah rumah datuk keramat aku tu jadi hak milik tetap. Sebelum ni hak milik sementara. Yahoo!!… Syukur alhamdulillah. Mintak-mintak dipermudahkanlah semua urusan yang perlu diselesaikan nanti.

Rezeki anak-anak kan

Hehehe… best tak tajuk kat atas tu… macam bagus je kan. Well, sejak aku dok berkecimpung dalam melabur dalam bidang hartanah ni, makin lama makin banyak pengalaman yang aku dapat secara langsung dan tidak langsung. Walaupun ilmu tu banyak lagi yang perlu digarap dan dipertajamkan, aku rasa ramai yang boleh dapat manfaat kalau sama-sama amalkan.

Contohnya, macam mana nak create pendapatan sampingan dari projek hartanah. Kalau yang ciput-ciput macam dapat kutip duit sewa tu, rasanya tak sesusah mana pun teknik dia. Beli property yang below market value samada dari direct owner, pemaju, atau lelong. Kemudian sewakan ikut market value, sambil dapat lebihan pendapatan (pasif) untuk cover loan (kalau dipajakkan ke bank) dan kos pengurusan yang lain.

Yang lebih best ialah, develop property sendiri dan jual!. Ada dua peluang. Satu dari tanah dan satu lagi bina bangunan atas tanah. Kalau korang selak-selak posting lama aku, ada jugak aku dah jelaskan sikit sebanyak. Tapi mungkin ramai yang masih tak jelas ataupun sibuk untuk uruskan sendiri langkah-langkah untuk buat projek rumah sendiri untuk tujuan pelaburan.

Aku ada discuss dengan kawan aku yang kerja contractor. Dia pulak ada kawan yang kerja arkitek. Kawan dia tu pulak ada kawan yang buat C&S, M&E dan segala benda mak nenek pasal construction industry. Juga, dalam link kawan-kawan ni jugak, ada yang bagi service legal (lawyer la tu), banker, insurance, surveyor, valuer dan sebagainya.

Pendek kata, mereka semua ni diperlukan bila kita nak jadi property developer secara kecil-kecilan. Nak jadi level besar tu, aku takde simpan cita-cita pun lagi, pasal sepak terajang dia macam lain. Ini cukup untuk projek celah gigi aje, tapi berbaloi-baloi compare dengan nak beli property dah siap dan refinance atau jual balik untuk dapat untung.

Saja nak share cerita, dah 2 kali dalam tempoh 2 bulan ni, aku ter’miss’ peluang untuk dapatkan tanah yang berada di lokasi best. Gara-gara nak fikir masak-masak hehehehe… yang terbaru semalam. Aku patut call sehari sebelumnya, tapi sebab nak cool je dulu, bila aku call je seller, dia cakap “baru setengah jam tadi ada orang nak beli, deal closed.” Huhuhu…. baru nak suruh abang aku pegi check lokasi tu, dah melepas.. kui kui kui… ayah aku cakap, takpe, ada lagi rezeki lain hari, so aku percaya cakap ayah aku tu, so marilah cergas berusaha

So berbalik pada cerita aku hari ni, kalau ada sapa-sapa yang mempunyai tanah di lokasi yang hebat dan strategik, dan terasa nak “makan lebih”, boleh upah aku incharge project korang… wow!. Bukan apa, sambil-sambil aku dok cari peluang sendiri, apa salahnya aku tolong orang yang berhajat.

Fees dia boleh discuss, janji sama-sama happy. Ianya akan jadi lebih kepada facilitating the execution of the project, bukan nak jadi main-contractor, etc. Dengan cara macam ni, korang boleh belajar sama steps-steps nak jadi tokey rumah sendiri. Kalau taknak jadi tokey pun, next project boleh pass kat aku lagi huhuhuhu..

Oklah tuan-tuan dan puan-puan, didoakan semoga semuanya beroleh ketenangan hidup dan rezeki yang barakah. Amin.