Rumah Kecil Tiang Seribu

Aku masih lagi tak start-start projek banglo idaman kalbu beserta 3 unit service apartment di Datuk Keramat. Dulu delay sebab plan rumah DBKL lambat lulus. Sekarang  ni kontraktor yang dipelawa untuk buat quotation pulak tak bagi-bagi lagi sebutharga yang aku nak. Sorang tengah tunggu C&S detail drawing.  Sebabnya, takut tersalah quote nanti makan modal sendiri. Detail drawing tu nanti akan bagi panduan lengkap berapa kuantiti barangan pembinaan yang diperlukan serta kos sebenar projek tu nanti. Dua orang lagi tengah sakan sambut Chinese New Year.

Aiyo, aku perlukan quotation tu sebab nak submit loan. Banker nak tahu berapa kos pembinaan dan value hartanah tu nanti, baru dia boleh offer kelayakan pinjaman yang aku apply. Harap-harap sebelum abis bulan Februari ni, dapatla quotation tu. Kalau tak, delay lagi la projek juta-juta aku tu.

OK, yang aku nak share hari ni, bukan pasal cerita projek tu delay. Esok lusa, settel la part tu. Ni nak cerita macam mana kita boleh “guna” duit loan yang kita apply tu nanti untuk penuhkan ASB, wow!. Katakan projek banglo kita tu kos dia sekitar RM500K. Ada bank bagi margin of financing dalam 70% saja, ada yang sampai 90%, tengok camne korang pandai bodek banker la. Kita ambik yang minimum lah, dapat dalam 70% (RM350K).

Sebelum kita nak “sedut” RM350K tu dan campak masuk ASB kita laki bini, pastikan kena ada at least dalam RM100K kat tangan untuk modal pusingan. Tak kiralah dari duit OD sedia ada, ataupun dari dana lain. Ini kira macam nak start business, mesti kena ada modal. Kalau tak, sila buat business jual air sirap saja hehehe..

Target kita dalam teknik ni ialah macam mana kita nak “transit”kan RM350K (ikut berapa korang apply loan buat rumah) ke ASB. Lepas dah masuk duit dalam akaun ASB, bolehlah kita tukarkan kepada sijil dan apply OD baru.  Memandangkan modal pusingan RM100K ada kat tangan, so kita masih sempat buat bayaran progress kepada contractor sementara tunggu proses OD baru diluluskan dari dana “transit” yang kita ada. Dapat je duit dari OD baru, kita dah boleh top-up balik modal pusingan untuk bayar contractor.

Tapi soalan dia, boleh ke nak “sedut” duit loan RM350K tu dari bank macam tu je? bukan ke setiap kali bayaran dibuat, ianya akan terus ke account contractor, betul tak?. Ha, di sinilah pentingnya komunikasi. Ingat komunikasi, bukan korupsi!. Apa yang penting? KERJASAMA! (macam Wonderpets..hahaha). Kita kena bincang dan explain pada contractor. Kita yang akan buat bayaran kepada contractor ikut amount yang diclaim dari bank. Once bank dah release payment, mintak contractor issue cek kepada kita. Then, kita pulak serahkan cek dengan amount yang sama kepada contractor dari account OD 100K tadi tu.

Sebab tu kena ada OD sedia ada yang kita backup siang-siang sebelum projek rumah tu berjalan. Ianya akan digunakan untuk ganti duit yang contractor tu bagi kat kita. Kira macam swap lah, tapi yang best ASB kita akan dapat dana baru, OD backup akan berkurang sekejap je sementara nak tunggu proses OD baru siap.

Lepas tu, ulang proses yang sama sampai semua duit loan rumah tu habis kita top-up masuk ke ASB. Masuk je ASB, convert sijil baru, then apply OD lagi. So kita akan ada 3 transit point. Contractor->ASB->OD.

Hahahaha… mesti ada yang tanya, apsal nak buat macam ni kalau dah jumlah bayaran dia sama, apasal nak tukar-tukar cek pulak?

Sebenarnya kita nak manfaatkan nilai loan yang besar ni, sebab bukan senang nak buat loan lain lepas ni, komitmen dah maximum silap aribulan. So, dengan teknik ni, kita akan dapat top-up akaun ASB semaksima mungkin. Sambil tu, rumah banglo kita pun boleh disiapkan tanpa terjejas bayarannya. Kira serampang dua mata lah. Kalau tak buat cara ni, buta-buta aje lah loan 350K tu kita servis. Dengan cara ni, at least kita akan dapat return dari dividen tahunan ASB untuk dana 350K yang kita simpan kat situ. Compounding!. Loan 350K tu pulak, akan diservis oleh bisnes service apartment 3 bilik yang siap tu nanti. Best kan..hehehe..

Yang best lagi, 350K tu jugak kita boleh apply sijil untuk buat OD baru. Duit OD baru tu nanti, boleh kita gunakan untuk masuk pelaburan lain yang tak perlu kita apply loan. Contoh beli rumah cash, then jualkan balik. Beli emas ke, beli lembu ke, beli anak gajah ke, apa-apa je la..

Paham ke? hahahaha.. sorryla kalau pening. Sila lah try kalau berani.. hehehe.. tapi ingat, kalau takde OD sedia ada dalam amount yang mencukupi untuk buat payment kepada contractor, sila abaikan teknik ni. Nanti tak pasal2 projek tergendala, contractor cabut lari dan loan takleh nak bayar. So, hitung-hitunglah sendiri agar tidak makan diri. Ini option saja, tak semestinya bagus untuk semua orang.

Ada yang nak komen?.. silakan tuan-tuan dan puan-puan

Wah, rata-rata blog investor bumiputera dok update kisah pasal dividen ASB saje sekarang ni. Elok la tu, bagi perangsang dan motivasi untuk menyimpan daripada duit dok lebur tanpa sebab.

Kepada yang berjaya tingkatkan pendapatan pasif dari simpanan menerusi perolehan dividen dan bonus, tahniah buat korang. Tak sia-sia korang buat semua tu. Ada yang gunakan simpanan ASB tu untuk apply overdraft, then laburkan ke hartanah, bisnes dan macam-macam lagi. Return dari investment tu sepatutnya akan hasilkan profit lebih besar daripada dividen ASB dan interest OD loan yang korang apply. Kalau terbalik, yakni rugi, tengok balik mana silapnya. Mungkin kira-kira tak betul ke, atau masa invest hari tu main tangkap muat saja sebab takut melepas.

Banyak betul kisah-kisah best sepanjang tahun 2009 yang kita baca dan kongsikan dengan kawan-kawan. Macam mana nak kembangkan modal, nak target property yang best, nak cari rakan JV, nak tubuhkan koperasi dan pelbagai aktiviti lagi yang menjurus kepada perkembangan pendapatan pasif.

Dalam banyak-banyak kisah tu, aku paling suka kepada kisah macam mana nak jana profit dari kaedah sewaan, pecah lot, tukar syarat, flipping dan sebagainya. Contoh klasik ialah beli property di tempat yang lokasinya hangat dan luarbiasa sambutannya di bawah harga market value, kemudian kita sewakan mengikut harga market value. Selepas tolak gedebuk-gedebak installment loan dengan bank, positive cash flow dia boleh digunakan untuk cover loan lain yang mungkin +CF dia rendah atau untuk top-up bayaran bulanan property yang kita duduk sendiri (takde return bulanan). Ataupun, +CF tu kita simpan dulu buat kumpul modal baru.

Itu bagi yang dah mulakan langkah meng-invest. Bagi yang tunggu dan lihat, masihkah menunggu lagi sampai ke saat ni?. Hehehehe… mungkin modal tak cukup lagi kot, atau mungkin tak berapa confident nak masuk market takut2 terjerumus dalam lubang hutang. Hati-hati dengan pendapat dan cadangan orang, mereka kadang tu “sedap mulut” je bagi cadangan, tapi satu hapah pun tak buat lagi. Berbeza dengan pendapat orang yang dah ceburkan diri dalam bidang ni, ada real case study, ada macam-macam cerita gembira dan cerita duka, pendapat mereka ni aku rasa lebih balance.

Daripada input yang kita dapat secara lisan, pembacaan, kajian dan perkongsian pendapat, kita dah boleh rumuskan apa yang kita perlu buat dan di mana boleh kita mulakan langkah. Ilmu kalau tak praktis dan amalkan akan berkubur macam tu saja. Dan amal kalau tanpa ilmu boleh sesat. So, kena ada dua-dua perkara tu bila kita mula melangkah.

Satu lagi sikap yang kita kena control ialah emosi dan sikap gelojoh. Disebabkan takut terlepas peluang keemasan, kita tak periksa betul-betul kemampuan dan kapasiti yang kita boleh tanggung. Akhirnya, diri sendiri yang merana. Hutang makin bertambah, profit yang dikejar masih belum membuahkan hasil. Sebab tu, setiap jenis investment yang kita buat, kita kena tahu apa kos dia, apa proses yang terlibat, berapa lama tempoh untuk kita dapat generate profit dan apa benda halangan dan peluang yang ada – alah, macam buat SWOT analysis gitu..

Bila ilmu dan pengalaman kita dah cukup, barulah kita boleh guna kaedah Tunggu dan Sebat!. Tunggu peluang timbul, dan sebat selagi dana dan kemampuan masih ada. Lepas tu, monitor portfolio-portfolio yang ada dari segi pengurusannya, pencapaiannya, masalah, peluang dan potensi untuk digabungkan dengan portfolio-portfolio lain yang boleh berkembang dengan lebih besar.

Apa pun, emosi dan ketamakan boleh membinasakan diri. Hati-hati dan sentiasa waras bila membuat tindakan dan keputusan. Bila yang ditunggu dah tiba, tepuk dada tanya kemampuan, barulah sebat hehehe..

Lama aku tak borak-borak ngan kawan-kawan yang singgah di blog aku yang tak seberapa ni. Masuk hujung-hujung tahun ni, macam-macam benda nak “closing”. Projek nak kena tutup, akaun nak kena update, laporan nak kena buat, meeting nak kena conduct untuk check ada apa-apa yang outstanding lagi ke tak, dan macam-macam lagi.

Dah jadi trend jugak, bila hujung tahun ramai yang habiskan saki-baki cuti tahunan. Ofis lengang je. Nak buat kerja pun takde mood bila takde orang hehehe..

Ada yang ambik kesempatan beli kelengkapan sekolah anak-anak. Ada yang pegi last minute bercuti dengan keluarga sebab tak sempat masa awal-awal cuti persekolahan hari tu. Ada jugak yang saja duduk lepak-lepak dekat rumah tengok TV sambil layan anak-anak.

Hujung tahun jugak, biasanya duit banyak keluar, terutama orang yang dah ada anak-anak sekolah. Dengan belanja beli baju, kasut, buku, yuran dan macam-macam lagi. Kalau yang sekolah “private” lagi lah. Sebulan je ribu-ribu duit keluar untuk tanggung anak. Tapi demi pendidikan terbaik buat anak-anak, kita kena korbankan apa yang kita sayang. Termasuklah wang ringgit yang boleh dijadikan dana dan modal untuk kita melabur.

Cuma bezanya kat sini, bagi golongan yang dah didedahkan dengan kaedah mentadbir duit tunai dan simpanan dengan bijak, mereka tidak akan kalut dan panik tak tentu arah. Setiap perbelanjaan akan dibuat secara berhemah dan menggunakan peruntukan dari sumber yang telah diasingkan dari dana modal.

Contohnya, kita tahu setiap hujung tahun, kita akan spend sekitar RM1,000 hingga RM2,000 untuk belanja dan yuran persekolahan anak-anak. Dari mana kita nak dapatkan duit tersebut selain dah “mengikis” dari duit gaji bulanan?. Ada orang, akan mula “cucuk” mesin ATM dan keluarkan duit simpanan. Ada juga yang ambik pinjaman peribadi sekadar untuk lepaskan beban perbelanjaan anak masuk sekolah (atau masuk Universiti). Ada juga yang pinjam dengan adik beradik yang berkemampuan untuk bantu mereka yang susah. Macam-macam cara orang buat.

Dulu ayah aku pun sama. Kalau nak bukak sekolah je, dia demam. Bukan demam panas, demam pikirkan mana nak “cekau” duit untuk bayar macam-macam belanja sekolah anak-anak. Kesian aku tengok ayah aku masa tu. Entah berapa banyak hutang dia buat dengan kawan-kawan dia. Entah berapa kali jugak aku tengok barang kemas emak aku digadai waktu duit takde, dan ditebus semula kalau duit ada. Ada yang “burn” macam tu je.. kesian.

Katakanlah, setiap dari kita dah mula “nampak” macam mana nak generate pasif income dari mana-mana portfolio pelaburan yang kita minat. Baik dari property, komoditi, emas, saham, peruncitan, jualan langsung dan sebagainya. Kalau kita setkan untuk menyimpan sejumlah 10% dari hasil pendapatan sampingan kita setiap bulan, setidak-tidaknya ianya dapat membantu kita untuk menyediakan duit RM1,000 hingga RM2000 yang diperlukan untuk belanja persekolahan anak-anak.

Satu lagi cara ialah, dengan memasukkan sejumlah duit bonus tahunan yang kita perolehi ke dalam akaun yang kita tak akan gunakan. Bukak la satu akaun baru, samada di tabung haji ke, bank ke, amanah saham ke, mana-mana lah. Janji kita takkan guna duit tu untuk kegunaan seharian. At least, dalam pada kita menyimpan, dapat jugak pulangan dari segi dividen dan bonus (setidak-tidaknya). Bila tiba masa dana tersebut perlu digunakan, barulah kita keluarkan duit tu. Takde lah kita garu kepala yang tak gatal bila tengok senarai yuran dan bayaran lain yang perlu kita selesaikan.

Kes belanja sekolah anak-anak awal tahun ni boleh dikatakan sama jugak dengan kes untuk kita memulakan aktiviti melabur. Setiap jenis pelaburan memerlukan sejumlah modal permulaan. Katakan kita nak beli sebuah rumah samada secara “sub-sale” atau pun lelongan. Paling tidak, kita perlu sediakan duit sebanyak 10% dari harga jualan. Dicampur lagi dengan kos guaman, kos bayaran maintenance tertunggak (ada yang sangat tinggi), kos bil utiliti dan sebagainya sebelum rumah tersebut sah menjadi milik kita.

Jika tiada perancangan rapi dari mana sumber modal yang boleh dijana, kita mungkin akan tersungkur bila ingin meneruskan langkah setelah keputusan melabur dibuat. Kadangkala, kos-kos tersembunyi tu lebih tinggi dari jumlah modal dan dana yang kita ada. Last-last kita akan pokai tak pasal-pasal.

Teknik dan tips untuk menambah dana modal memang banyak dan bermacam cara. Pilihlah, buat ujikaji dan serasikan dengan kehendak dan kemahuan masing-masing. Penting untuk kita tadbir dana modal kita sebaik mungkin supaya target yang kita tetapkan dalam usaha menambah pasif income akan dapat dicapai walaupun memerlukan belanja yang besar.

Tahun 2010 akan muncul esok hari dan dah jadi kebiasaan, orang akan mula pasang azam dan niat tahun baru. Aku takde azam pelik-pelik. Cukupla dengan azam nak jadi lebih baik dari tahun sudah-sudah. Azam dari segi kewangan pulak, mudah-mudahan dapat capai target yang aku set sebelum hujung tahun. Apa dia tu?.. hehehehe..

Selamat Tahun Baru 2010!

Hahaha.. tajuk ni bukan filem kaki bakar tu.. ni cerita lain hehe..

“2-3 menjak” ni, ada beberapa kawan aku yang dah berenti kerja (kira financially free lah) duduk call dan SMS cerita-cerita happy diaorang dapat sales dan revenue yang banyak hasil titik peluh mereka bekerja sendiri. Aku panggil diaorang ni “kaki bakar”.

Sebab apa? sebab diaorang dok panaskan telinga aku dengan cerita-cerita best camne diaorang boleh generate untung dengan mudah tanpa perlu kerja penat-penat makan gaji macam aku hehehe.. memang terbakar kalau dengar. Cuma belum tahap rentung je lagi.

Diaorang buat macam tu sebab nak “bakar semangat” kawan-kawan rapat supaya do something. Yang diaorang ni suka, kalau dapat tengok kawan-kawan sendiri yang berjaya. Macam-macam cerita dan kisah diaorang dok share bagi kita perangsang untuk start something. Tapi, aku stay cool aje hehehehehe… as long plan aku stay on track, aku tak kisah pun diaorang bakar hari-hari hehehe..

Ada yang bermula dengan modal tak sampai RM40K, jatuh bangun sendiri tanpa sokongan rakan-rakan. Siap family sendiri pandang sinis dengan usaha dia waktu permulaan. Ada satu ketika tu, terpaksa pinjam sekejap duit kawan untuk buat beli barang.  Sekarang… dia dah berjaya..  bisnes main jual-beli tunai saja, takde hutang-hutang. Bukan buat benda pelik pun, jual barang-barang pertanian saje. Sales kadang tu mencecah puluhan ribu per transaction.  Yang lagi best, dulu dia beli dengan supplier, sekarang supplier tu pulak beli dari dia…hehehe best kan.

Ada kawan tu pulak, pakai kain pelikat je buat kerja dari rumah. Sambil jawab telefon, boleh update info-info pasal pelaburan dan promosi di Internet. Petang pulak, gi kutip cek dari lawyer, cek dari buyer dan ambik modal dari rakan JV. Bila malam, bakar kawan-kawan ajak teman dia gi dinner… lepas tu bukak cerita macam mana dia dapat opportunity buat duit, mau tak terbakar kita bila dengar…hehehe macam-macam bila orang dah financially free nih.

Ada jugak yang ajak kita cuti dan lepak dekat kopitiam. Sambil lepak, sambil trade saham. Baca fundamental news, tengok graf, fahamkan candle stick dan indicator sama-sama, lepas tu park order. Main 1 lot hingga 5 lot je (je???), dapat sehari dalam RM200~RM300 boleh balik la… aiyaaaaaa…. lagi kasi bakar saya punya hati hehehehehe…

Nak cerita kat sini, kalau kita dah ada planning yang baik, dah test plan “money machine” kita tu secara praktikal dan hasilnya boleh dilihat positif dan konsisten,bolehlah kita kembangkan lagi supaya ianya dapat generate monthly income yang mantap. Bagi yang risk taker pula, mungkin kaedah mereka lebih mencabar dengan menceburi bidang pelaburan yang high risk (contoh saham).

Pilihan dan cara masing-masing. Bila portfolio kita dah mantap, barulah boleh tepuk dada tanya selera, mau berenti atau terus bekerja macam biasa. Lepas tu, boleh apply jadi ahli group “Kaki Bakar” macam yang lelain dok buat kat aku sekarang ni hahahaha.. kurang asam betul hehehe..

Selamat membakar kawan2, jangan sampai rentung dah ler..

Lama jugak aku tak update kisah-kisah terkini tentang aktiviti bersangkutan dengan pelaburan dan pasif income kat sini. Kebetulan pulak maid aku balik bercuti ke Indon 3 minggu, kelam kabut sekejap nak urus hal anak-anak masa cuti sekolah nih. Bagi peluang dia balik holiday, sejak 8 tahun dia keje, baru 2 kali dia balik holiday. Suspen jugak ni, kot2 dia balik kawin, sah-sah tak datang balik dah sambung keje..huhuhu..

Kali ni aku nak sambung lagi pasal bestnya bila kita establish network dengan kawan-kawan yang ngam dan sekepala dalam pelaburan. Ada kalanya, kawan-kawan ni pun sama macam kita jugak, ada limited resources dari segi duit, pengetahuan, peluang, masa dan tenaga. Jadi bila bergabung bawah satu bumbung, banyak benda boleh dibuat secara kerjasama.

Kat sini, kita perlu tahu buat analisa risiko dan peluang, menentukan jumlah modal dan pulangan, mengenalpasti kaedah memulakan langkah serta menamatkannya, agar semua yang kita sasarkan akan dapat dicapai dengan sempurna.

Baru-baru ni, aku ada berbincang dengan beberapa kawan yang sealiran, untuk invest dalam beberapa projek yang menarik. Ada la few proposal yang kami akan jalankan. InsyaAllah, kalau ada rezeki kami tu, ada lah. Kita berusaha, Allah yang tentukan.

Kita memang perlu bergerak dari satu tahap ke tahap berikutnya kalau nak berjaya. Dari situ, kita akan belajar teknik baru dan dapat bina trust relationship antara rakan pelabur. Modal yang dikumpulkan bersama, boleh digunakan dalam pelbagai projek yang berpotensi, dan keuntungannya juga boleh dikongsi sama rata, atau dimasukkan kembali ke dalam dana modal yang asal. Kadang-kadang tanpa sokongan kawan-kawan, kita susah untuk berhijrah dari tahap sekarang ke tahap yang lebih tinggi.

Hehehe.. bosan la pulak dok cerita konsep-konsep ilmiah ni. Kita ambik satu contoh la senang nak sembang. Katakan, kita ada modal sebanyak RM10K di tangan. Apa yang boleh kita buat dengan duit sebanyak tu?

Ada orang akan invest untuk beli apartment kos rendah atau sederhana yang berharga RM100K ke bawah. 10% downpayment boleh diambil dari duit RM10K kita tu tadi. Lepas tu, macam biasa, pegi apply loan dari bank-bank yang bagi pakej dan interest/keuntungan yang menarik. Lepas tu, apartment tu boleh disewakan untuk kita dapat pulangan tiap-tiap bulan. Lepas tolak monthly installment kat bank, lebihannya adalah positive cashflow. Kita boleh simpan atau belanjakan kalau mahu. Ini adalah classic scenario contoh mudah untuk mulakan pelaburan hartanah.

Sekarang kita tengok pulak, macam mana RM10K tu tadi boleh digunakan untuk menjana pulangan selain dari membeli sebuah apartment low cost. Katakan, kita ada 4 orang lagi yang turut ada RM10K di tangan mereka. Gabungkan kesemua duit tersebut, kita akan ada RM50K. Dengan modal sebanyak RM50K, macam-macam benda kita boleh buat. Kalau kita suka beli property, samada nak beli lebih dari 1 property low cost, atau nak go for medium cost yang boleh bagi monthly rental yang lebih tinggi. Hold 2-3 tahun, lepas tu boleh jual untuk take profit.

Atau pun, sapa yang minat trading, dah boleh buat modal untuk beli barang-barang, transit sekejap dan hantar kepada pembeli secara tunai. Dalam masa 3 bulan gitu, dapat balik modal plus profit. Ulang balik proses sama 2-3 kali sampai dah bosan hehehe… kira jumlah profit dan boleh “faraid”kan keuntungan tersebut dengan rakan-rakan JV.

Itu baru modal RM10K. Kalau sorang ada RM50K? RM100K? RM 200K?.. boleh bayang apa yang kita boleh usahakan dengan modal tunai sebanyak tu?. Of course, kalau kaki kelentong, silap haribulan, modal ke mana untung ke mana. Sebab tu, kita kena cari kawan-kawan yang kita dah trust. Kena buat proper paperwork dan sign legal agreement untuk protect interest masing-masing. Buat secara professional biar terang lagi bersuluh. Lepas tu, mulakan langkah sama-sama.

Kalau dulu, kita seringkali dengar cerita orang kita suka “bunuh” orang lain untuk naik. Aku rasa, sekarang ni sapa yang masih ada sikap macam tu akan tertinggal di belakang. Kalau solat pun disarankan berjemaah sebab banyak pahala dan fadhilatnya, inikan pula aktiviti seharian kita, termasuklah pelaburan.

Renung-renungkan, dan selamat berJV