Rumah Kecil Tiang Seribu

Aku baca berita minggu (surat khabar lerr) ahad lepas, 16 Januari 2011. Wow, berita muka depan tuuu.. “Harga flet RM200,000″ wahaha.. flat kos rendah je tu beb, bukan condo!

Apa lagi, terus la baca berita tu. Siap ada sisipan khas kat bahagian dalam discuss fakta-fakta kenaikan harga rumah di bandar dan pinggir bandar. Aku heran jugak, kenapa pulak harga flat kos rendah boleh cecah RM200K?

Baca punya baca, rupanya harga RM200K tu ialah anggaran kenaikan bila flat berkenaan dijual semula (sub-sale) atau refinance pada masa depan. Hehehe, memang la harga akan melambung-lambung, sebab property dekat area situ sudah takde dan kawasan menjadi semakin hangat dan terbaik dari ladang. Otomatik harga dan demand pun meningkat.

Aku agak-agakla, berita macam ni macam disensasikan aje. Bukan apa, macam ada udang di sebalik rojak mee. Sebab, dalam minggu yang sama, ada berita di Business Times cakap market Condo dan hartanah seumpama tu dah “oversupply”. So, bila terlebih ni, biasanya harga akan turun. Tak banyak pun mesti turun jugak. Tiba-tiba keluar pulak berita cakap harga rumah flet meningkat. Hehehe.. korang fikir macam mana?

Sebagai peminat pelaburan hartanah, berita macam ni elok untuk dianalisa. Check dengan fakta dan “auta”. Sebabnya, dengan ruling terbaru tahun lepas, tak ramai sangat dah orang boleh beli hartanah ke-2, ke-3 dan seterusnya menerusi pembiayaan bank atau loan. 70% je lepas untuk buat loan, 30% lagi kena guna duit sendiri. Itu tak dicampur lagi dengan duit legal fees, valuation report dan kos nak masuk rumah.

Kalau beli subsale, mungkin boleh nego dengan penjual rumah untuk jual pada harga bawah market value (bertuah la kalau dapat), dan naikkan harga di S&P ikut market value atau lebih. Cara ni untuk dapatkan harga 70% loan hampir-hampir kepada harga 90%. Cumanya, legal fees secara otomatik akan bertambah jugak.

Pembeli hartanah kali pertama sepatutnya tiada masalah dengan situasi di atas. Pilih saja lokasi rumah yang berkenan. Check kelayakan pinjaman dan rancang jadual bayaran balik (installment bulanan). Lepas tu tentukan samada nak duduk sendiri rumah tu atau sewakan. Lepas 10 tahun, kalau rezeki anda baik, rumah tu akan naik harga sekali ganda!

Bagi yang tak mampu membeli rumah pula, nampak gayanya kenalah cari rumah sewa yang bersesuaian dengan bajet dan kemampuan diri. Kat sinilah tokey-tokey rumah buat duit. Sebab bila ada yang “mau”, ada pihak yang akan “bagi”. Basic supply-demand rules. So, masing-masing ada keperluan dan kemahuan.

Apa pun yang berlaku kat luar sana, kita kena tentukan sendiri apa yang kita nak buat. Ambil peluang, buat perancangan atau tengok saja apa yang berlaku sekeliling tanpa buat apa-apa. Ingat, setiap tindakan ada risiko dan peluang. Kaji satu persatu, dan pastikan anda tidak terkehel di hari kemudian

Terbaca artikel di Utusan Online hari ini – Harga rumah di Pulau Pinang paling mahal.

Antara yang dilaporkan, hartanah di Pulau Pinang mencecah nilai RM540,000 (tak dinyatakan samada landed property atau apartment/condo) berbanding hanya RM390,000 di Kuala Lumpur (rasanya kalau harga macam ni, standard rumah teres 2 tingkat 20×70)

Antara penyebab kenaikan terus-menerus harga hartanah ialah disebabkan kegiatan investor dan speculator hartanah yang membeli rumah untuk tujuan sewaan dan juga mendapat keuntungan dari jualan semula. Ada juga pemaju perumahan yang mengiklankan projek hartanah mereka kepada pembeli di luar negara, kerana pembeli luar negara merasakan harga hartanah di Malaysia masih murah. Ini menyebabkan, rakyat negara kita tidak mampu membeli rumah untuk didiami. Artikel itu juga menyebut, kerajaan, pihak swasta dan perbankan harus memainkan peranan untuk membendung situasi ini.

Berita lanjut, korang gi baca sendiri lah dari utusan online (ni link dia).

Wow.. bila aku abis baca berita ni, terlintas satu persoalan – as a small time investor, apa akan jadi kalau syarat membeli property ke-2, ke-3 dan seterusnya diperketatkan?.  Baru-baru ni, bank negara dah keluarkan satu syarat untuk menghadkan margin pinjaman untuk rumah ke-2 dan seterusnya kepada 70% sahaja. Dengan desakan-desakan baru ini, adakah masa depan pelabur kecil-kecilan akan terkubur?.

Pada aku, benda ni tak sepatutnya menakutkan kita. Ada baiknya juga kalau harga rumah tak melambung-lambung naik dek kerana demand dan speculation yang dibuat oleh pelabur hartanah. Ini dapat menjamin peluang rakyat yang tidak berkemampuan untuk memiliki rumah idaman mereka, lebih terbuka luas. Kadang-kadang, kita sendiri pun tak mampu nak beli property yang best-best sebab harganya terlalu mahal.

Hanya mereka yang betul-betul ada modal “tebal” saja berani untuk beli property di lokasi yang menarik. Dan mereka ini jugalah, yang akan berulang kali dapat membeli property-property best yang lain. Ini adalah disebabkan mereka ada sistem untuk trade (atau roll) property di bawah milik masing-masing untuk menjana keuntungan dan modal baru. Semua ini dilakukan samada secara persendirian, perkongsian ataupun syarikat.

Walau apa pun tindakan dan peraturan yang akan dibuat nanti untuk menyekat pelabur dan speculator untuk “mengacau” harga hartanah di Malaysia, pasti akan ada nanti loophole yang lain.  Contohnya, bila ada pemilik rumah yang nak jual rumah mereka atas pelbagai alasan – nak pindah ke rumah baru, nak pindah ke luar negeri, dan lain-lain – pelabur hartanah akan masuk membeli.

Ataupun, jika ada rumah yang dilelong oleh bank kerana pemilik rumah tidak mampu membayar ansuran bulanan, pelabur hartanah akan datang membeli. Ataupun, bila ada pemilik rumah tidak mampu untuk memenuhi kuota pembeli projek perumahan baru untuk satu tempoh tertentu, pelabur yang siap sedia dengan modal akan turut datang membeli. Mana ada pemaju perumahan yang nak tunggu 100 tahun untuk menjual rumah mereka.

Jadi, rumusan kat sini, ekonomi negara yang banyak berkait rapat dengan perjalanan projek hartanah, tak dapat tidak akan terasa tempias aktiviti pelabur-pelabur hartanah samada yang kecik, sederhana dan besar. Mereka ini kebanyakannya bijak dan mempunyai modal tunai dan cagaran modal yang mampu untuk membawa mereka jauh ke depan.

Mereka cekap mengkaji sistem, undang-undang yang diguna-pakai, mengkaji potensi, peluang baru yang ada, mereka menunggu saat terbaik untuk membuat keputusan, dan mengambil langkah pantas bila semua kriteria yang ditetapkan dipenuhi.

Kita sedia maklum, bank, orang yang mempunyai dana modal yang besar, tidak akan terjejas sangat pun dengan undang-undang baru yang dikuatkuasakan – mereka tetap boleh buat apa yang mereka suka, sebab mereka ada duit.

Jadi, orang yang kerdil dan marhain macam kita ni, yang baru nak berjinak-jinak untuk meneroka peluang mencari pendapatan pasif menerusi pelaburan hartanah, harus lebih bersedia dan peka dengan setiap perubahan.

Untuk itu, kita patut lebih fokus kepada mencari peluang baru untuk meningkatkan pendapatan samada melalui produktiviti kerja, menceburi bidang yang berpotensi besar untuk mendapatkan keuntungan jangka pendek, sederhana dan panjang, atau mungkin sudah tiba masanya untuk kita meneroka peluang bekerjasama dalam pasaran baru di luar negara.

Rancanglah masa depan anda

Lama aku tak menulis, sampai orang rumah pun sindir “hot-hot chicken shit” je aku ni menulis..hahaha..

Bukan apa, bagi peluang korang baca tulisan2 yang lepas-lepas (kalau ada yang berguna) dan pegi meronda masuk blog-blog orang lain untuk korek ilmu dan tips berguna (alasan) hehehe..

OK, 2-3 menjak ni aku dok terima call dari orang yang berminat nak beli tanah lot banglo aku di Teras Jernang. Biasalah, semua orang impikan sebuah rumah idaman yang direkabentuk sendiri mengikut citarasa dan kehendak masing-masing. Sudah tentu pilihan terbaik ialah mendirikan rumah banglo. Kebanyakan yang call, memang dah ada rumah masing-masing dah, kerja pun stabil, takde masalah kewangan sangat. So, mereka just nak pastikan lokasi dan prasarana terbaik sebelum buat decision untuk beli.

Tambahan pulak, tarikan lot banglo aku tu, dah ada 11 biji banglo siap dibina dan berpenghuni, ada 2 lagi sedang dalam pembinaan. Maknanya, kejiranan dah ada, takde la takut duduk sorang-sorang. Keselamatan pun lebih terjamin sebab dah ada komuniti. Siap ada security guard digajikan untuk tambah lagi kawalan keselamatan. Sikit lagi, diaorang nak buat gated community, nak masuk kena ada permission, ekslusif tu. Antara tarikan lain, jalan raya memang cantik, takde kena masuk laluan berlecak atau bengkang bengkuk baru sampai ke situ. Dekat dengan UKM, Putrajaya, Uniten, Serdang dan kawasan sekitarnya. Kehidupan ala kampung yang serba moden.

Aku memang ada plan tersendiri kalau tanah tu tak terjual pun. Cuma, plan aku tu kena tunggu projek rumah Datuk Keramat aku siap dulu. Selagi projek tu tak siap, aku takleh start projek di tanah lot banglo aku tu. So, baik aku iklankan dulu untuk dijual, tak urgent sangat pun, kalau kena dengan harga, aku letgo, kalau tak, simpan dan proceed dengan projek yang dah dirancang. Untung atas kertas boleh dapat paling koman pun sekali ganda dari kos.

OK, kalau aku berjaya jual tanah tu pulak, apa aku nak buat dengan duit tu?

For sure, takkan nak gi joli katak (eh joli rimau) kan. Mestilah kita nak “beranakkan” lagi duit tu biar bertambah-tambah. Tapi macam mana pulak? katakan selepas tolak hutang bank, ada kat tangan dalam RM80K. Itu duit cash! boleh kelabu mata kalau tak rancang siap-siap apa nak dibuat dengan duit tu.

Kat sini lah penting untuk kita survey apa yang boleh dibuat dengan modal sebanyak tu. Ada orang akan buat beli barang dan jual balik dengan profit margin tertentu. Ada orang nak beli apartment low cost atau medium cost secara cash dan jual balik pada harga yang lebih tinggi. Ada orang nak masukkan dalam amanah saham, beli bon atau simpan dalam fix deposit. Ada jugak yang takde plan apa-apa pun, dapat duit just bank-in dalam akaun simpanan biasa.

Macam aku, duit tu sebahagiannya akan digunakan untuk top-up kos nak beli perabut, finishing dan lain-lain untuk projek di Datuk Keramat. Fully furnish service apartment. Aku nak naikkan value dia supaya sewaan nanti pun meningkat sebab finishing yang cantik dan elegan. Kalau basic apartment, boleh disewakan RM600, dengan menaikkan seri dan kelengkapan yang sesuai, kita boleh sewakan sehingga RM800. Dapat extra RM200 sebulan. Cuba darabkan 12 (setahun), so kita akan dapat RM2400 extra every year.  Itu lebih tinggi dari pulangan akaun simpanan biasa.

Sebahagian lagi, aku akan jadikan modal untuk beli property lain. Macam biasa, lepas kita dah settlekan 10% down payment dan kos2 bersangkutan (maintenance fee, tunggakan dan lain2) kita perlukan pinjaman bank untuk support pembelian property tersebut. Jadi untuk support new loan, tenancy agreement property sedia ada akan diattach bersama-sama dengan bank statement untuk tunjukkan aliran wang masuk hasil duit sewaan rumah-rumah yang kita ada. Hopefully, ada positif cashflow boleh dijana dari situ (proses biasa – beli dan sewakan).

Kalau ada lebih lagi? yang ni terpulang, tengok pada jumlah. Kalau sikit benar, boleh simpan saja untuk backup. Kalau masih berbaki lebih RM10K, macam-macam lagi boleh buat hehehehe.. paling koman pun top-up modal untuk FCPO, atau beli share murah2.

Kesimpulannya, bila kita nak jual property atau memperolehi duit dari pembiayaan semula (refinance), kita perlu ada perancangan rapi ke mana duit tu semua akan dibelanjakan. Bukan belanja untuk berjoli, tetapi belanja untuk tambah lagi pulangan keuntungan dari modal cair tu. Masing-masing ada tools dan teknik yang tersendiri. Tepuk dada, tanya selera.

Selamat berjual beli