Rumah Kecil Tiang Seribu

Yop, ada sapa-sapa gi tengok bola Malaysia lawan Taiwan ke malam ni? huhu.. sebab apa aku tanya, ada kawan aku sorang ni, sehari suntuk, dari pagi sampai ke malam duduk luar… balik rumah sekejap je sebab ambik jersi Malaysia nak pakai masuk stadium malam ni..hehe..

Berbalik pada kisah kali ni pasal hutang. Aku rasa ramai antara kita yang berhutang. Hutang dengan bank, hutang dengan gomen,hutang dengan koperasi, hutang dengan keluarga, hutang dengan jiran, hutang dengan kawan, hutang dengan kekasih lama (ada ke) dan macam2 lagi. Persoalannya, hutang apa yang bagus dan hutang apa yang tak berapa bagus?
Read the rest of this entry »

Assalamualaikum sahabat-sahabat sekalian. Lama jugak aku tak update apa-apa. Sibuk bercampur “duri palas” sikit huhu..

Alhamdulillah, projek datuk keramat aku dah siap jugak akhirnya. Ada sikit-sikit je lagi nak dikemaskan dan difinalise, tapi rumah dah boleh duduk dah pertengahan Februari 2011 yang lepas. Masuk jugak sebelum kerja-kerja kemasan akhir dibuat atas sebab-sebab yang tak dapat dielakkan.

So far, takde major problem dengan rumah tu, meeting dengan contractor aku akan buat minggu ni untuk finalise setiap kerja-kerja kemasan dan outstanding claim yang perlu dibayar.

Bagi yang tertanya-tanya, berapa kos sebenar projek ni, aku boleh cakap dalam lingkungan 550K. Kos arkitek, submission kelulusan pelan, kos binaan dalam RM300K++ dan kos tanah adalah selebihnya. Loan approve dalam RM430K, selebihnya pakai modal sendiri dari tabung ayam.

Pening ke tak manage projek banglo sendiri ni?. Jawapan dia PENALOI. Apa kebende penaloi ni? PENING tapi BERBALOI huhu..

Pening sebab aku kena urus A to Z, dari fikirkan perancangan awal nak decide cara-cara nak cari modal, nak tentukan berapa kos, nak buat design rumah, cari arkitek, cari contractor, apply loan, bayar proses itu-ini, sign agreement itu-ini, decide tarikh mula projek, sediakan modal pusingan sebelum bank release progress claim, bayar installment loan bulan-bulan tanpa dapat apa-apa return, uruskan perpindahan family ke temporary shelter, uruskan isu-isu berbangkit semasa pembinaan, uruskan isu-isu dengan jiran tetangga yang buat hal, uruskan kerja-kerja electrical wiring, paip dan meter syabas, uruskan denda dan bayaran-bayaran yang dikenakan dan akan dikenakan penguasa tempatan, tepuk dahi sekali sekala bila terkena atau terperangkap, tenangkan hati bila tabung ayam dah hampir kosong, dan akhir sekali berdoa tak putus-putus agar projek ni berjaya.

List dia nampak panjang, tapi aku tak susun ikut kronologi dan tahap kronik atau tidak. Just nak sebutkan perkara-perkara yang perlu diuruskan kalau nak buat sendiri rumah kita. Kecik atau besar projek tu, cerita no. 2. Tapi proses dia hampir sama.

Yang paling best ialah, kalau kita ada modal tunai sendiri. Banyak benda boleh short-cut dan dipermudahkan. Contoh, kerja 7 bulan mungkin boleh disiapkan dalam tempoh 4 bulan sahaja. Sebabnya, kita boleh order barang terus dan kerja boleh dilakukan tanpa henti sebab claim kepada contractor kita urus sendiri, bukan tunggu bank release payment.

Selain dari tu, kalau kita cekap dalam project management dan pandai berkomunikasi secara efektif serta tegas, contractor atau supplier tak boleh kelentong kita. Kalau ada masalah, terus kita bincang dan cari penyelesaian segera. Macam tu, kita akan dapat kerjasama dan respect dari mereka, sebab tujuan kita tegur atau tanya bila ada isu ialah untuk menyelesaikan masalah, bukan untuk membuat masalah.

Rumah ni kalau nak diikutkan takdelah grand sangat. Aku buat design empat segi saja, simple tapi bolehlah untuk mak dan bapak mertua aku duduk compare dengan duduk di flat. Kesian tengok kaki abah aku tu, bengkak-bengkak sebab tak larat nak berdiri atau berjalan jauh. Mak mertua aku pulak, masa duduk sementara di GH aritu, terjatuh dalam bilik air masa dia demam. Sampai sekarang, kesihatan dia tak 100% pulih, terpaksa guna kerusi roda. Semua tu dugaan sementara nak tunggu kediaman lebih selesa siap.

Mari kita lihat apa pasal projek ni aku cakap berbaloi? Pertama, projek ni siap sebagai “hadiah” buat mertua aku. Mereka akan duduk di tingkat bawah. Kedua, dalam masa yang sama aku ada 3 buah rumah sewa yang fully furnish di tingkat 1. Salah satu unit rumah sewa tu mengadap KLCC, memang cantik view dia kalau waktu malam. Hasil sewaan rumah-rumah tu nanti, bolehlah buat cover installment loan rumah kitorang tu. Mudah-mudahan ada rezeki kami sekeluarga.

Bagi yang nak tahu lebih lanjut macam mana nak buat rumah sendiri dan kaedah nak cari modal dan sebagainya, aku nak tulis satu panduan ringkas dan mudah, tapi jangan tanya bila siap hehehehe.. mungkin tahun ni, mungkin tahun 2020, tapi kalau ada kesempatan terserempak aku kat mana-mana, bolehlah belanja air barli suam sambil dengar aku berceloteh pasal projek PENALOI

Entry kali ni lebih kepada nak share progress semasa rumahku syurgaku di datuk keramat, KL. So far so good, walaupun duit makin lama makin surut huhu…. adatlah beb, buat rumah memang laju macam air terjun je duit keluar.

Walaupun duit loan kita dapat, tapi duit sendiri tetap akan digunakan terutama projek yang menggunakan pinjaman yang ikut progress claim. Nanti kalau projek rumah ni dah siap 100%, aku cadang nak buat satu ebook pasal cara-cara nak buat rumah sendiri menggunakan duit pinjaman.. huhuhu.. ada ke orang nak baca nanti?

Minggu lepas, tingkat bawah rumah sedang dalam proses memasang plaster ceiling. Bilik utama dah disiapkan, tingkap pun dah pasang. Cuma nak tunggu tiles lantai dan pintu dipasang, lepas tu dah siap satu bilik, kecuali cat. Bilik ni perlu siap dulu sebab nak masukkan barang-barang dalam stor di luar rumah. Kerja-kerja pembersihan bahan binaan dan kayu-kayu yang tak perlu akan dibuat sebelum driveway, septic tank dan apron disiapkan.

Target rumah ni siap sepatutnya akhir tahun ni, tapi biasalah mesti ada delay punya atas sebab-sebab tertentu. Walaupun kerja-kerja besar kebanyakkannya dah siap, tapi kerja kecik-kecik ni banyak dan perlukan ketelitian terutama finishing work.

So aku agak, dalam pertengahan Januari atau awal Februari 2011 baru semua sekali akan siap kalau takde masalah lain yang mengganggu. Sementara tunggu projek ni siap, aku tengah update kesemua portfolio pelaburan semasa sebelum akhir tahun. Cadangnya, tahun depan aku nak start new project. Project ciput-ciput je, tapi profit margin dia menarik. Tungguuuuuuuu…..

Cuti sekolah ni, aku tak plan lagi nak bawak family aku bercuti ke mana. Company aku pulak dah mandatekan (cuti paksa) cuti tahunan untuk semua staff dari cuti hari krismas sampai ke awal tahun. So nak tak nak, memang semua orang kena cuti dan tak payah datang office hehe. Jimat letrik kot, sebab kalau ramai yang bercuti, office tetap kena ON macam biasa walaupun 5% je yang datang. Bijak jugak idea HR ni untuk penjimatan.

Korang yang tak tau nak gi mana, boleh jugak pergi melawat ke pameran pertanian kat MAHA 2010, di Serdang. Dengar kata banyak gerai pameran dan macam-macam benda lagi yang ada. Tempat parking dia luas, tapi kena jalan jauh. Rasanya elok pegi belah pagi la sebelum tempat tu jadi padat dan sesak.

Selamat bercuti bagi kawan-kawan yang layan bercuti sekolah macam anak-anak. Hati-hati ketika memandu, musim hujan ni jalan licin, pokok banyak tumbang, so lebihkan waspada dan doa.

Apa benda pulak jangan pandang belakang ni weii… hahaha… ingat dalam filem je ada cerita seram, kat dunia nyata ni pun tak kurang jugak cerita seram dia. Tambah pulak kalau yang ada hutang keliling pinggang. Ekonomi masih tak menentu. Report cakap macam-macam perkembangan berlaku, tapi kita yang marhain ni dok terasa terhimpit dengan kenaikan harga barang dan perkhidmatan.

Akhir-akhir ni, aku dok share pasal projek rumah aku yang sedang dijalankan tu. Alhamdulillah, progress so far so good. Sikit-sikit masalah tu biasalah, boleh diselesaikan bila dibawa berbincang. Bila discuss, kadang-kadang emosi boleh naik turun jugak sebab ianya melibatkan belanja dan masa.

Bila kita menggunakan dana dari duit pinjaman bank, atau duit cagaran atas aset yang kita ada dan sebagainya, masa dan kecekapan pengurusan projek amat penting. Dalam banyak kes, biasanya progress payment atau claim jadi lewat daripada jadual yang ditetapkan. Ini mengakibatkan, projek boleh tergendala sebab modal tak cukup untuk beli barang, bayar gaji pekerja, pengurusan dan macam-macam lagi. Tambah-tambah kalau kita buat projek kecik-kecik, semua ni akan jadi kudis dan nanah bila tak dirawat segera.

Paling best, setiap kali kita nak buat projek berskala sederhana dan besar dari segi jumlah modal yang dikeluarkan, kita patut ada dalam 50% dari modal yang diperlukan. Lagi best kalau ada 80% dan yang terbest among the bestest hhahaha.. ialah kalau ada modal 100%. Ini paling mustajab untuk buat projek, takde kita terhegeh-hegeh nak kejar bank suruh release claim pada contractor tiap kali progress claim dihantar.

Benda ni dah jadi lumrah, bila kita meminjam, si pemberi pinjaman akan kenakan macam-macam syarat kat kita. Masa dapat offer letter pinjaman, kita just interested nak tahu berapa loan kita yang diapprove, monthly installment, interest rate dan jangka masa bayaran balik pinjaman. Lepas tu, kita tenyeh tandatangan sebab nak dapat loan tu cepat-cepat. Pada kita, semua ayat-ayat terma dan syarat dalam surat tawaran tu “standard” dan biasa untuk apa-apa loan. So kita ignore dan malas untuk bertanya dengan detail, macam mana loan tu diuruskan nanti.

Kalau loan yang kita buat tu untuk property sudah siap, kira straight forward je lah. Once S&P dan legal documentation antara pembeli dan penjual ditandatangan, bank akan disburse loan kita tu semua sekali kepada pemaju atau penjual. Lepas tu, bulan-bulan kita akan serve installment macam ditetapkan.

Berbeza dengan loan untuk property belum siap atau dalam pembinaan, cara bank release duit ada macam-macam kaedah. Ada yang buat progressive disbursement, maknanya, bank akan release duit berdasarkan kemajuan projek. Lepas tu, peminjam akan dikenakan bayaran installment berdasarkan peratusan duit yang telah bank release untuk projek berkenaan. Sampailah semua duit loan tersebut release 100%, barulah peminjam akan dikenakan bayaran installment penuh seperti dinyatakan dalam surat tawaran.

Tapi ada kes, bank main silap mata (macam kes aku sekarang la hahaha). Walaupun stage projek masih belum siap 100% dan bank belum pun release 100% duit untuk projek tu, aku dapat surat dari bank minggu lepas untuk mula membayar installment penuh!. Pelik bin ajaib. Aku selak offer letter, takde pulak detail pasal pecahan pembayaran installment. Offer letter tu standard je macam loan rumah biasa. Document lengkap loan masih diproses oleh lawyer, maybe dalam tu ada tulis pasal pecahan bayaran ni, aku kena pastikan.

Bukan apa, kira macam tak aci lah. Duit tak disburse 100% lagi, tapi kita dah serve loan installment 100%. Ini dah dikira menipu dalam terang. Dalam kisah seram pun, at least sebelum mangsa kena hisap darah dek hantu, ada la dulu adegan kejar mengejar dan sorok-menyorok. Tak thrill la hantu terus dapat tangkap mangsa dan hisap darah macam tu aje.

Nanti aku update kisah aku bercakap dengan “hantu” untuk siasat kes ajaib ni hehehe…

Sabtu lepas, pergi melawat tapak projek sambil berbincang dengan kontraktor berkenaan progress construction dan isu-isu berbangkit. Meeting dekat site ni senang, masa bincang, terus boleh tunjuk dekat belah mana yang nak ubah, tokok tambah, atau diperkemaskan. Kalau tengok plan, cuma boleh bayangkan saje lah bila discuss tentang detail work.

Lagi satu, bila kita datang site, masa banyak boleh jimat. Sebab kita boleh terus check apa yang dibuat di site dengan apa yang terkandung dalam work schedule, BQ (build quantity), dan lain-lain document yang digunapakai untuk menyelia kerja-kerja pembangunan.

Tak perlu ada arkitek pun untuk check progress. Masa awal-awal sebelum projek dimulakan, kita dah boleh mintak contractor drafkan work schedule dengan percentage of work completion ikut stage-stage tertentu.  Nak kemas lagi, masukkan semua tu dalam construction agreement. Biar lawyer sign dan matikan setem. Terus jadi legal binding. So, bila kita buat lawatan ke site, kita tengok saja work schedule tu dengan percentage completion.

Kalau OK, so takde lah nak cakap banyak. Kalau tak OK, boleh lah “bercakap-cakap” sikit macam askar pencen hehehe.. takde lah, boleh lah tanya contractor apa pasal tak ikut plan ke, tak ikut schedule ke dan sebagainya. Kita dengar dulu penerangan daripada mereka sebelum nak balas balik. Jangan dok main terjah gitu saja. Kena ada bahan dan fakta di tangan baru senang nak push kalau kerja behind schedule. Duit di tangan kita, tapi komitmen kita nak dari contractor. So kenalah pandai-pandai manage project dengan baik. Jangan tak ambik peduli langsung.

Ada orang, dia akan mintak arkitek selenggara setiap stage project dan buat laporan kepada mereka. Ini pun bagus. Terutama bagi yang takde masa. Tapi charge dia pun ada “up” sikit lah. Sebab satu kerja pulak arkitek tu nak jadi project manager kita. Kalau projek ciput-ciput ni, baik kita urus sendiri je. Ambik tahu apa yang berlaku. Bukan susah mana pun, cuma kena spend masa dan berpeluh ketiak sikit lah pergi sana-sini untuk check status dan progress.

Lepas dah abis meeting dengan contractor, terus ke rumah pak mertua tak jauh dari situ. Sambil-sambil makan apam balik dengan teh panas, pak mertua bagi surat kat bawah ni. Nak kata surat cukai tanah bukan pulak. Slow-slow aku baca.

Surat dari Pejabat Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan. Surat cadangan untuk tukar status tanah rumah datuk keramat aku tu jadi hak milik tetap. Sebelum ni hak milik sementara. Yahoo!!… Syukur alhamdulillah. Mintak-mintak dipermudahkanlah semua urusan yang perlu diselesaikan nanti.

Rezeki anak-anak kan

Alhamdulillah, sedar tak sedar, puasa ramadhan dah pun habis. Sekarang ni kita sakan dok beraya pulak lah. Bagi yang berkesempatan, jom pakat puasa 6 hari bulan syawal pulak. Fadhilat dia seumpama kita berpuasa selama setahun. Best tu.

OK, aku nak update progress projek banglo datuk keramat aku tu. Sekarang ni construction dah sampai stage 1st floor slab. Last sebelum aku balik raya kat kampung ari tu, aku sempat snap gambar kat tapak projek. Sejak balik raya, belum sempat pegi jenguk lagi tapak projek, insyaAllah minggu ni akan turun ke sana.

Dalam sibuk dok beraya ni, ada macam-macam benda jugak aku buat, terutama melibatkan pengurusan kewangan projek rumah ni dan juga nak consolidate perubahan BFR ke atas loan-loan semasa. Kalau bukan atas dasar melabur, penat jugak lah nak monitor semua ni. Tapi setiap pengorbanan insyaAllah ada ganjarannya. Kena bersabar lah sikit, baru dapat hasilnya.

Kalau korang rajin belek-belek posting lama, aku ada cerita beberapa tips dan kaedah macam mana kita boleh lipat gandakan keuntungan dari projek hartanah ni. Aku suka fikir kaedah-kaedah yang praktikal sebab dengan cara tu, aku boleh calculate modal yang diperlukan, kos-kos hangus dan terselindung, juga pulangan kasar yang bakal diperolehi. Dari situ, senang nak mulakan langkah.

Masa bulan puasa lepas, aku terlepas peluang untuk beli sebidang tanah di kawasan pesat membangun dekat kampung aku. Jarak dia lebih kurang 2km saja dari kawasan perumahan yang pesat membangun. Tanah dusun, tapi dekat dengan bandar. 2 ekar je, tapi harga dia aku rasa menarik dan berbaloi. Cuma bukan rezeki, lambat buat deal hehehe..

Cadangnya, tanah tu akan diconvert ke lot-lot banglo dan jual dulu 1 ekar. Hasil keuntungan dari jualan lot-lot banglo tu pulak, akan digunakan untuk bangunkan rumah Semi-D secara berperingkat-peringkat dekat tanah baki 1 ekar lagi tu. So, abis jual semua Semi-D tu, boleh lah cari lagi tanah lain untuk replicate model bisnes yang sama. Ulang-ulang camtu saja, bolehlah kita rasa duduk goyang kaki kat rumah saja masa tua huhuhuhu…

Takpe, insyaAllah, ada la lagitu peluang kalau ada rezeki. Yang penting, kena tahu macam mana nak uruskan projek juta-juta tu bila dah dapat peluang dalam tangan. Wow-wow… best kan kalau semua tu mudah seperti yang diharapkan. Sekarang ni, modal pun banyak dok keluar, kena sabar dulu lah beberapa ketika.

Hujung minggu ni banyak betul jemputan rumah terbuka dan kenduri kahwin. Anak sedara aku pun kahwin hujung minggu ni. So, mintak maaf banyak-banyak dekat rakan-rakan yang ajak datang ke kenduri atau rumah terbuka sebab bertembung dengan program keluarga. Selamat pengantin baru diucapkan kepada Peruz yang akan melangsungkan perkahwinan pada 25 September ni.

Kepada yang memandu untuk ke sesi rumah terbuka tu, pandulah berhati-hati. Semoga tuan rumah yang menjemput kita tu beroleh rezeki halal yang berlipat ganda, insyaAllah.