Berbalik pada kisah kali ni pasal hutang. Aku rasa ramai antara kita yang berhutang. Hutang dengan bank, hutang dengan gomen,hutang dengan koperasi, hutang dengan keluarga, hutang dengan jiran, hutang dengan kawan, hutang dengan kekasih lama (ada ke) dan macam2 lagi. Persoalannya, hutang apa yang bagus dan hutang apa yang tak berapa bagus?

Penting untuk kita ketahui jenis hutang yang akan kita terlibat. Adakah hutang tersebut bersifat sementara atau mempunyai had masa yang panjang. Penting juga untuk kita kaji, cara untuk kita lunaskan hutang tersebut mengikut perjanjian dan jangkamasa yang ditetapkan. Semua ni untuk pastikan kita tidak tersilap membuat keputusan bila ingin berhutang.

Bila kita pasti cara terbaik untuk memiliki aset atau perkhidmatan yang dikehendaki menerusi berhutang, maka kita sepatutnya sedar bahawa hutang yang kita ambil itu ialah hutang baik (good debt) atau hutang tidak baik (bad debt).

Contoh hutang yang baik ialah, hutang yang mana akan memberi keuntungan bila kita mengambilnya. Keuntungan itu pula, mungkin dalam jangka masa pendek (paling bagus), ada yang jangka masa sederhana (masih bagus) dan ada yang dalam jangka masa panjang (boleh tahan bagus). Cara keuntungan diperolehi bergantung kepada strategi pelaburan, situasi, faktor ekonomi dan peluang yang bakal diperolehi. Adakalanya, keuntungan begitu jelas di depan mata, sehinggakan ramai yang akan berebut-rebut ingin membuat pinjaman segera. Adakalanya, secara teori, keuntungan akan diperolehi, namun ianya tidak semudah yang dijangka.

Hutang yang tak baik pula ialah, hutang yang bila mana kita terjebak dalam kerugian. Rugi membayar balik pinjaman yang diambil, dicampur dengan kerugian berlipat ganda dari keputusan yang salah membuat pinjaman itu pada mulanya. Contoh, kita membuat pinjaman peribadi kerana terpengaruh untuk masuk skim cepat kaya. Apabila skim tersebut gagal, kita terjebak dalam kerugian berganda. Pertama hutang pinjaman yang perlu dilangsaikan, kedua masa dan tenaga yang dihabiskan menjadi sia-sia. Itu tidak termasuk lagi hati terluka dan telinga pedih kena caci nista dari orang yang rapat dengan kita.

Dalam mana-mana keadaan sekalipun, risiko dan peluang tetap ada. Sebagai pelabur yang berdisiplin dan berwawasan, kita patut ada ciri-ciri penganalisis yang baik, serta cekap dalam menilai setiap faktor pelengkap kepada strategi pelaburan dan perniagaan kita.

Contohnya, jika kita bercadang untuk membuat pelaburan dalam bidang hartanah melalui pembelian rumah untuk disewakan, kita harus mempunyai satu formula tepat untuk menghitung kos keseluruhan proses memiliki hartanah yang kita pilih, termasuk kos-kos tidak langsung seperti kos baik pulih, kos guaman, kos jurunilai, kos pengangkutan, bil, urusan dokumentasi dan sebagainya. Setelah mengetahui keseluruhan kos tersebut secara tepat (ataupun dalam anggaran 80% tepat), tentukan pula bagaimana cara untuk kita serap (absorb) kos tersebut menerusi pelan perniagaan yang akan dijalankan.

Adakah sewaan yang ditetapkan nanti dapat menampung bayaran ansuran bulanan pinjaman yang dibuat? Bolehkah kita sewenang-wenangnya menetapkan satu harga mudah untuk menampung kos hutang bulanan di samping mengambil sedikit untung? Berapa lama harus kita tunggu untuk tawaran sewaan kita itu mendapat sambutan? Adakah kita perlu turunkan harganya setelah mendapati ianya seakan-akan “tidak laku”?

Jawapannya terletak pada pengetahuan, pengalaman dan kebijaksanaan kita yang waras apabila membuat kaji selidik dan tindakan dalam melabur. Semua orang impikan pendapatan pasif yang banyak. Kalau boleh, dengan pelaburan yang minima, hasilnya maksima.

Ingat, menjadi pelabur yang berjaya bukan sekelip mata. Ianya juga bukan boleh diwarisi. Kita perlu ada semangat untuk belajar, rajin berusaha untuk menjadi seperti mereka yang telah berjaya dan boleh kekal berada di tahap mereka sekarang. Takde short cut. Ini bukan skim cepat kaya.

OK, sekarang aku nak kongsi kegembiraan aku dengan hasil penat lelah aku handle projek keramat lagi berbisa huhu.. takdelah.. ni projek banglo datuk keramat aku itu la.. sorry la kalau ada yang dah naik menyampah asyik dok cerita pasal projek yang sama. Bukan apa, aku suka highlight cerita ni dari mula sampai habis untuk aku sendiri jadikan pedoman. Sebab dulu aku pernah buat posting pasal “Kisah Rumah Pencen“. Now I have prove it can be done kawan-kawan, alhamdulillah berkat doa korang jugak ni. terima kasih.

Hari ni, confirm, semua rumah yang aku buat sewa di tingkat 1, ketiga-tiga unit telah selamat dihuni dan disewa oleh tenant. Alhamdulillah, semua urusan berjalan lancar. Since aku iklankan yang pertama untuk kemasukan bulan Mei lepas, kiranya dalam tempoh 2 bulan saja disapu bersih.

Bagi yang nak tahu berapa positive cash flow aku dapat setelah tolak installment loan projek rumah ni, ada la sikit. Berbaloi jugak la aku usahakan projek ni. Alhamdulillah, syukur atas rezeki kurniaan Allah. Mudah-mudahan lepas ni, ada projek baru yang akan berjaya macam ni jugak.

Jadi bagi yang nak contoh projek good debt (hutang yang baik), ini adalah salah satu dari contohnya (boleh selak posting-posting lepas cerita lengkap projek ni macam mana). Projek guna duit loan bank, dan masih boleh berikan positive cash flow yang baik. InsyaAllah, kalau ada usaha dan kesabaran, pasti ada jalan. Semua kepayahan dan cabaran pasti ada ganjaran yang hebat kalau kita tabah dan cekal. Jangan sampai terjerat pulak, sebab nampak macam best, tapi kalau strategi perniagaan rumah sewa kita ni tak berapa betul, padah yang mengundang.

Cara aku simple saja, deposit kena ada minimum 2 bulan, deposit api dan air pun kena ada, tenancy agreement kena mantap dan buat pemilihan penyewa yang betul. Aku rasa, pie (http://www2.pie2020.com/blog) dan aku sama je dari segi kriteria pemilihan penyewa kitorang.

Dengan kriteria special yang kitorang tetapkan ni, nampaknye lebih senang nak uruskan penyewa dan boleh elakkan dari masalah penyewa keras kepala dan buat hal, insyaAllah. Salah satu kriteria “baru” yang aku tetapkan ialah hasil dari pengalaman lepas yang aku taknak berulang lagi. So far so good.

Satu lagi berita gembira yang aku dapat ialah, kedua-dua rumah JV aku dengan Pie di Melaka telahpun ada buyer. Sekarang tunggu proses jual-beli selesai saja, then lepas tu kami akan “faraid”kan keuntungan. Bolehla duit tu masuk semula tabung ayam yang dah hampir kering untuk di”roll” kembali dalam projek akan datang.

So, what’s my next project? jeng je jengggg….. kita tunggu dan lihat, insyaAllah ada rezeki aku share kat sini bila ada berita. Terima kasih kepada semua yang memberi sokongan dan doa.

Alhamdulillah, projek datuk keramat aku dah siap jugak akhirnya. Ada sikit-sikit je lagi nak dikemaskan dan difinalise, tapi rumah dah boleh duduk dah pertengahan Februari 2011 yang lepas. Masuk jugak sebelum kerja-kerja kemasan akhir dibuat atas sebab-sebab yang tak dapat dielakkan.

So far, takde major problem dengan rumah tu, meeting dengan contractor aku akan buat minggu ni untuk finalise setiap kerja-kerja kemasan dan outstanding claim yang perlu dibayar.

Bagi yang tertanya-tanya, berapa kos sebenar projek ni, aku boleh cakap dalam lingkungan 550K. Kos arkitek, submission kelulusan pelan, kos binaan dalam RM300K++ dan kos tanah adalah selebihnya. Loan approve dalam RM430K, selebihnya pakai modal sendiri dari tabung ayam.

Pening ke tak manage projek banglo sendiri ni?. Jawapan dia PENALOI. Apa kebende penaloi ni? PENING tapi BERBALOI huhu..

Pening sebab aku kena urus A to Z, dari fikirkan perancangan awal nak decide cara-cara nak cari modal, nak tentukan berapa kos, nak buat design rumah, cari arkitek, cari contractor, apply loan, bayar proses itu-ini, sign agreement itu-ini, decide tarikh mula projek, sediakan modal pusingan sebelum bank release progress claim, bayar installment loan bulan-bulan tanpa dapat apa-apa return, uruskan perpindahan family ke temporary shelter, uruskan isu-isu berbangkit semasa pembinaan, uruskan isu-isu dengan jiran tetangga yang buat hal, uruskan kerja-kerja electrical wiring, paip dan meter syabas, uruskan denda dan bayaran-bayaran yang dikenakan dan akan dikenakan penguasa tempatan, tepuk dahi sekali sekala bila terkena atau terperangkap, tenangkan hati bila tabung ayam dah hampir kosong, dan akhir sekali berdoa tak putus-putus agar projek ni berjaya.

List dia nampak panjang, tapi aku tak susun ikut kronologi dan tahap kronik atau tidak. Just nak sebutkan perkara-perkara yang perlu diuruskan kalau nak buat sendiri rumah kita. Kecik atau besar projek tu, cerita no. 2. Tapi proses dia hampir sama.

Yang paling best ialah, kalau kita ada modal tunai sendiri. Banyak benda boleh short-cut dan dipermudahkan. Contoh, kerja 7 bulan mungkin boleh disiapkan dalam tempoh 4 bulan sahaja. Sebabnya, kita boleh order barang terus dan kerja boleh dilakukan tanpa henti sebab claim kepada contractor kita urus sendiri, bukan tunggu bank release payment.

Selain dari tu, kalau kita cekap dalam project management dan pandai berkomunikasi secara efektif serta tegas, contractor atau supplier tak boleh kelentong kita. Kalau ada masalah, terus kita bincang dan cari penyelesaian segera. Macam tu, kita akan dapat kerjasama dan respect dari mereka, sebab tujuan kita tegur atau tanya bila ada isu ialah untuk menyelesaikan masalah, bukan untuk membuat masalah.

Rumah ni kalau nak diikutkan takdelah grand sangat. Aku buat design empat segi saja, simple tapi bolehlah untuk mak dan bapak mertua aku duduk compare dengan duduk di flat. Kesian tengok kaki abah aku tu, bengkak-bengkak sebab tak larat nak berdiri atau berjalan jauh. Mak mertua aku pulak, masa duduk sementara di GH aritu, terjatuh dalam bilik air masa dia demam. Sampai sekarang, kesihatan dia tak 100% pulih, terpaksa guna kerusi roda. Semua tu dugaan sementara nak tunggu kediaman lebih selesa siap.

Mari kita lihat apa pasal projek ni aku cakap berbaloi? Pertama, projek ni siap sebagai “hadiah” buat mertua aku. Mereka akan duduk di tingkat bawah. Kedua, dalam masa yang sama aku ada 3 buah rumah sewa yang fully furnish di tingkat 1. Salah satu unit rumah sewa tu mengadap KLCC, memang cantik view dia kalau waktu malam. Hasil sewaan rumah-rumah tu nanti, bolehlah buat cover installment loan rumah kitorang tu. Mudah-mudahan ada rezeki kami sekeluarga.

Bagi yang nak tahu lebih lanjut macam mana nak buat rumah sendiri dan kaedah nak cari modal dan sebagainya, aku nak tulis satu panduan ringkas dan mudah, tapi jangan tanya bila siap hehehehe.. mungkin tahun ni, mungkin tahun 2020, tapi kalau ada kesempatan terserempak aku kat mana-mana, bolehlah belanja air barli suam sambil dengar aku berceloteh pasal projek PENALOI

Walaupun duit loan kita dapat, tapi duit sendiri tetap akan digunakan terutama projek yang menggunakan pinjaman yang ikut progress claim. Nanti kalau projek rumah ni dah siap 100%, aku cadang nak buat satu ebook pasal cara-cara nak buat rumah sendiri menggunakan duit pinjaman.. huhuhu.. ada ke orang nak baca nanti?

Minggu lepas, tingkat bawah rumah sedang dalam proses memasang plaster ceiling. Bilik utama dah disiapkan, tingkap pun dah pasang. Cuma nak tunggu tiles lantai dan pintu dipasang, lepas tu dah siap satu bilik, kecuali cat. Bilik ni perlu siap dulu sebab nak masukkan barang-barang dalam stor di luar rumah. Kerja-kerja pembersihan bahan binaan dan kayu-kayu yang tak perlu akan dibuat sebelum driveway, septic tank dan apron disiapkan.

Target rumah ni siap sepatutnya akhir tahun ni, tapi biasalah mesti ada delay punya atas sebab-sebab tertentu. Walaupun kerja-kerja besar kebanyakkannya dah siap, tapi kerja kecik-kecik ni banyak dan perlukan ketelitian terutama finishing work.

So aku agak, dalam pertengahan Januari atau awal Februari 2011 baru semua sekali akan siap kalau takde masalah lain yang mengganggu. Sementara tunggu projek ni siap, aku tengah update kesemua portfolio pelaburan semasa sebelum akhir tahun. Cadangnya, tahun depan aku nak start new project. Project ciput-ciput je, tapi profit margin dia menarik. Tungguuuuuuuu…..

Cuti sekolah ni, aku tak plan lagi nak bawak family aku bercuti ke mana. Company aku pulak dah mandatekan (cuti paksa) cuti tahunan untuk semua staff dari cuti hari krismas sampai ke awal tahun. So nak tak nak, memang semua orang kena cuti dan tak payah datang office hehe. Jimat letrik kot, sebab kalau ramai yang bercuti, office tetap kena ON macam biasa walaupun 5% je yang datang. Bijak jugak idea HR ni untuk penjimatan.

Korang yang tak tau nak gi mana, boleh jugak pergi melawat ke pameran pertanian kat MAHA 2010, di Serdang. Dengar kata banyak gerai pameran dan macam-macam benda lagi yang ada. Tempat parking dia luas, tapi kena jalan jauh. Rasanya elok pegi belah pagi la sebelum tempat tu jadi padat dan sesak.

Selamat bercuti bagi kawan-kawan yang layan bercuti sekolah macam anak-anak. Hati-hati ketika memandu, musim hujan ni jalan licin, pokok banyak tumbang, so lebihkan waspada dan doa.

Akhir-akhir ni, aku dok share pasal projek rumah aku yang sedang dijalankan tu. Alhamdulillah, progress so far so good. Sikit-sikit masalah tu biasalah, boleh diselesaikan bila dibawa berbincang. Bila discuss, kadang-kadang emosi boleh naik turun jugak sebab ianya melibatkan belanja dan masa.

Bila kita menggunakan dana dari duit pinjaman bank, atau duit cagaran atas aset yang kita ada dan sebagainya, masa dan kecekapan pengurusan projek amat penting. Dalam banyak kes, biasanya progress payment atau claim jadi lewat daripada jadual yang ditetapkan. Ini mengakibatkan, projek boleh tergendala sebab modal tak cukup untuk beli barang, bayar gaji pekerja, pengurusan dan macam-macam lagi. Tambah-tambah kalau kita buat projek kecik-kecik, semua ni akan jadi kudis dan nanah bila tak dirawat segera.

Paling best, setiap kali kita nak buat projek berskala sederhana dan besar dari segi jumlah modal yang dikeluarkan, kita patut ada dalam 50% dari modal yang diperlukan. Lagi best kalau ada 80% dan yang terbest among the bestest hhahaha.. ialah kalau ada modal 100%. Ini paling mustajab untuk buat projek, takde kita terhegeh-hegeh nak kejar bank suruh release claim pada contractor tiap kali progress claim dihantar.

Benda ni dah jadi lumrah, bila kita meminjam, si pemberi pinjaman akan kenakan macam-macam syarat kat kita. Masa dapat offer letter pinjaman, kita just interested nak tahu berapa loan kita yang diapprove, monthly installment, interest rate dan jangka masa bayaran balik pinjaman. Lepas tu, kita tenyeh tandatangan sebab nak dapat loan tu cepat-cepat. Pada kita, semua ayat-ayat terma dan syarat dalam surat tawaran tu “standard” dan biasa untuk apa-apa loan. So kita ignore dan malas untuk bertanya dengan detail, macam mana loan tu diuruskan nanti.

Kalau loan yang kita buat tu untuk property sudah siap, kira straight forward je lah. Once S&P dan legal documentation antara pembeli dan penjual ditandatangan, bank akan disburse loan kita tu semua sekali kepada pemaju atau penjual. Lepas tu, bulan-bulan kita akan serve installment macam ditetapkan.

Berbeza dengan loan untuk property belum siap atau dalam pembinaan, cara bank release duit ada macam-macam kaedah. Ada yang buat progressive disbursement, maknanya, bank akan release duit berdasarkan kemajuan projek. Lepas tu, peminjam akan dikenakan bayaran installment berdasarkan peratusan duit yang telah bank release untuk projek berkenaan. Sampailah semua duit loan tersebut release 100%, barulah peminjam akan dikenakan bayaran installment penuh seperti dinyatakan dalam surat tawaran.

Tapi ada kes, bank main silap mata (macam kes aku sekarang la hahaha). Walaupun stage projek masih belum siap 100% dan bank belum pun release 100% duit untuk projek tu, aku dapat surat dari bank minggu lepas untuk mula membayar installment penuh!. Pelik bin ajaib. Aku selak offer letter, takde pulak detail pasal pecahan pembayaran installment. Offer letter tu standard je macam loan rumah biasa. Document lengkap loan masih diproses oleh lawyer, maybe dalam tu ada tulis pasal pecahan bayaran ni, aku kena pastikan.

Bukan apa, kira macam tak aci lah. Duit tak disburse 100% lagi, tapi kita dah serve loan installment 100%. Ini dah dikira menipu dalam terang. Dalam kisah seram pun, at least sebelum mangsa kena hisap darah dek hantu, ada la dulu adegan kejar mengejar dan sorok-menyorok. Tak thrill la hantu terus dapat tangkap mangsa dan hisap darah macam tu aje.

Nanti aku update kisah aku bercakap dengan “hantu” untuk siasat kes ajaib ni hehehe…

Lagi satu, bila kita datang site, masa banyak boleh jimat. Sebab kita boleh terus check apa yang dibuat di site dengan apa yang terkandung dalam work schedule, BQ (build quantity), dan lain-lain document yang digunapakai untuk menyelia kerja-kerja pembangunan.

Tak perlu ada arkitek pun untuk check progress. Masa awal-awal sebelum projek dimulakan, kita dah boleh mintak contractor drafkan work schedule dengan percentage of work completion ikut stage-stage tertentu.  Nak kemas lagi, masukkan semua tu dalam construction agreement. Biar lawyer sign dan matikan setem. Terus jadi legal binding. So, bila kita buat lawatan ke site, kita tengok saja work schedule tu dengan percentage completion.

Kalau OK, so takde lah nak cakap banyak. Kalau tak OK, boleh lah “bercakap-cakap” sikit macam askar pencen hehehe.. takde lah, boleh lah tanya contractor apa pasal tak ikut plan ke, tak ikut schedule ke dan sebagainya. Kita dengar dulu penerangan daripada mereka sebelum nak balas balik. Jangan dok main terjah gitu saja. Kena ada bahan dan fakta di tangan baru senang nak push kalau kerja behind schedule. Duit di tangan kita, tapi komitmen kita nak dari contractor. So kenalah pandai-pandai manage project dengan baik. Jangan tak ambik peduli langsung.

Ada orang, dia akan mintak arkitek selenggara setiap stage project dan buat laporan kepada mereka. Ini pun bagus. Terutama bagi yang takde masa. Tapi charge dia pun ada “up” sikit lah. Sebab satu kerja pulak arkitek tu nak jadi project manager kita. Kalau projek ciput-ciput ni, baik kita urus sendiri je. Ambik tahu apa yang berlaku. Bukan susah mana pun, cuma kena spend masa dan berpeluh ketiak sikit lah pergi sana-sini untuk check status dan progress.

Lepas dah abis meeting dengan contractor, terus ke rumah pak mertua tak jauh dari situ. Sambil-sambil makan apam balik dengan teh panas, pak mertua bagi surat kat bawah ni. Nak kata surat cukai tanah bukan pulak. Slow-slow aku baca.

Surat dari Pejabat Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan. Surat cadangan untuk tukar status tanah rumah datuk keramat aku tu jadi hak milik tetap. Sebelum ni hak milik sementara. Yahoo!!… Syukur alhamdulillah. Mintak-mintak dipermudahkanlah semua urusan yang perlu diselesaikan nanti.

Rezeki anak-anak kan