Apa pasal aku nak bukak cerita pasal pencen dan hari tua ni yop? Bukan apa, aku terbaca satu report di CNBC (http://www.cnbc.com/id/44074468). Report ni cakap, langkah menyelesaikan pinjaman perumahan sebelum bersara bukan lagi langkah terbaik bagi bakal pesara jika mereka ingin mengekalkan gaya hidup (lifestyle) yang diimpikan.

Kebanyakan kita yang membeli rumah ketika bekerja akan menggunakan pinjaman dari bank untuk membayar installment (bayaran balik) bulanan. Ini adalah cara paling logik dan praktikal daripada kita mengumpul duit sedikit demi sedikit sehinggalah dapat satu jumlah yang mencukupi untuk kita membeli rumah. Lainlah kalau keluarga yang kaya-raya.

Kalau tunggu cukup duit baru nak beli secara tunai, jawapnya kita takkan dapat beli pun, sebabnya harga rumah sentiasa naik (ada jugak dia turun balik bila krisis ekonomi dan sebagainya, tapi biasanya sentiasa naik).

Kalau kita ambik kiraan mudah seandainya kita nak buat tabung atau dana beli rumah cash. Katakan setiap bulan kita akan menyimpan RM500 dari baki duit gaji. Dalam tempoh setahun (12 bulan), kita akan dapat kumpul RM6,000. Katakan kita bercadang untuk beli rumah teres 2 tingkat (standard intermediate) bersaiz 20×70 sqft, dengan harga semasa RM250,000 pada tahun pertama kita mula menabung.

Untuk mendapatkan RM250K, kita terpaksa menunggu lebih kurang 41 tahun 6 bulan, jika kita secara tetap menabung RM500 sebulan. Katakan kita bijak sikit, setiap duit tabungan kita tu kita simpan di tabung haji atau fix deposit supaya kita dapat “return” dari simpanan pokok.

Andaikan dividen atau keuntungan purata diperolehi ialah 5% setahun. Menggunakan formula compounding interest, daripada duit tabungan tahun pertama berjumlah RM6,000, kita akan dapat RM300 pulangan dividen atau keuntungan pada tahun kedua. Jadi, untuk capai RM250K cara compounding interest, kita perlu menyimpan RM500 selama lebih kurang 39 tahun 7 bulan. Jimat 1 tahun 11 bulan kalau guna cara biasa (simpan bawah bantal).

Pendek kata, tak masuk akal kalau kita hanya boleh beli rumah pertama untuk kediaman setelah 39 tahun guna duit simpanan cara begini. Sebabnya, katakan kadar kenaikan harga rumah ialah 10% setahun (kita abaikan faktor inflasi dan kemerosotan ekonomi), setelah 39 tahun, harga rumah RM250K akan jadi RM1,225,000 (RM1.225 juta yop!). Pengsan kaki ke atas kepala ke bawah yop, kalau nak beli harga macam ni.

Sebab tu, cara paling praktikal bagi orang yang makan gaji ialah, beli rumah guna pinjaman bank. Sediakan 10% duit deposit, duit kos urusan S&P, guaman dan lain-lain, lepas tu cukup bulan, potong gaji sampailah habis bayar kesemua hutang rumah. Dengan cara ni, kita dah “lock” harga rumah pada harga RM250K, walaupun bank akan kirakan keuntungan tertangguh untuk dapatkan nilai bayaran bulanan yang kita perlu bayar selama tempoh yang dipersetujui antara kedua-dua pihak.

Jadi, lagi awal kita beli rumah, lagi cepat kita dapat selesaikan hutang pinjaman perumahan sebelum kita bersara. Biasanya, graduan mula bekerja dalam lingkungan umur 24~25 tahun. Ada yang awal lagi kalau ambik kursus diploma atau ijazah ekspres. Kalau pinjaman perumahan pertama diambil untuk tempoh 30 tahun, jadi pada umur 55 tahun (on the dot!), habislah hutang pinjaman rumah tersebut. So, bolehlah korang pencen tanpa hutang.

Itu kalau ikut teknik biasa lah. Teknik di mana bank bagi hutang tertangguh (diaorang tetap untung besar sebab “tolong” bayarkan harga rumah kita dengan interest). Kalau korang kreatif dan inovatif, ada cara boleh pendekkan lagi tempoh bayaran balik tu.

Lepas tu, kalau berani dan bijak buat perkiraan risiko dan peluang, boleh gunakan kaedah refinance untuk dapatkan modal tunai bagi tujuan melabur dalam portfolio pelaburan yang bagus, disamping boleh “cover” interest bulanan loan-loan yang sedang ditanggung, serta boleh kembangkan lagi dana tunai dan aset jangka masa panjang kita.

Bila kita dah mula menceburkan (atau terjebak) dalam senario meminjam untuk melabur ni, sebelum pencen ke, lepas pencen ke, kalau pelaburan tersebut tetap dapat beri pulangan yang baik, takde masalah untuk kita terus service loan-loan yang kita ada. Itu yang report CNBC tu cuba cakap, kalau interest rate pinjaman perumahan rendah, duit tunai elok dilaburkan ke tempat lain yang boleh beri pulangan lebih tinggi. Tak semestinya, sebelum pencen, kita perlu selesaikan semua hutang untuk elakkan “pening kepala” (peace of mind).

Sebab ada kalanya, bila duit tunai dah habis, apa jaminan yang kita ada untuk teruskan gaya hidup yang kita kecapi selama ni. Tak semua orang ada waris atau anak-anak yang boleh menjaga orang tua mereka. Kalau ada pun, sure diaorang pun penat berjuang untuk survival family masing-masing. Itu belum kita ambil kira keadaan-keadaan luar jangka seperti kos perubatan penyakit kronik, kemalangan, musibah, dan lain-lain lagi (minta dijauhkan).

Kalau korang yakin dengan rezeki Allah. Boleh juga ikut nasihat seorang ustaz ni. Keperluan sebenar yang paling penting bagi manusia (tak kira tua atau muda) ialah hanya makan dan minum. Waktu tua nanti, berapa banyak sangatlah kita nak makan pun, jadi kos yang diperlukan sepatutnya tak banyak mana untuk sara hidup makan dan minum. So, kalau taknak pening kepala dan hidup resah gelisah, elok jugak cepat-cepat langsaikan hutang, dan fokus kepada hidup akhirat yang lebih kekal abadi.

Jom renung-renungkan yop. Tepuk dada, tanya akal, guna pengetahuan, sandarkan pada pengalaman dan banyak-banyak mintak pedoman serta hidayah dari Allah. Mudah-mudahan, persediaan zaman pencen kita tu nanti, adalah yang terbaik untuk dunia dan akhirat. Amin.

Kawan-kawan aku ramai yang senyum sampai ke telinga 3 Januari 2011 hari tu. Apa pasal diaorang senyum, itu hanya mereka dan keluarga mereka saja yang tahu hehe.. Yang buat muka ketat pun tak kurang jugak. Anak-anak masuk sekolah sekarang ni bukan sikit nak pakai duit. Kalau yang hantar ke sekolah private lagi la, kalau sorang takpe, kalau 3-4 orang.. huhu.. ketahuilah wahai anak-anak, sesungguhnya abah dan emak kau sangat sayang pada korang

OK lah, aku nak tanya kat korang. Kalau korang ada duit segedebuk, mungkin duit dari bonus ke, duit kutipan hari raya ke, duit jual lembu ke, duit curi jual tulang lembu ke atau apa-apa pendapatan lah korang ada. Rasa-rasanya, mana lagi untung, simpan dalam bank atau laburkan?

Aku tau dah, korang sure tanye balik, kalau simpan bank tu semua orang yang mumayyiz boleh jawab. Tapi kalau nak check untung ke tak laburkan duit, nak labur tang mana? Silap labur, jadi lebur, naya tu beb..

Gini, macam-macam benda boleh dilaburkan (cari dan pastikan yang halal thoyyiban tuan-tuan). Mari aku bagi contoh:

1. Laburkan ke Unit trust atau Saham Amanah
2. Laburkan ke Komoditi (tak semestinya main futures, beli buah sawit bijik2 tu then jual balik pun buleh)
3. Laburkan ke Emas (yang ni ada yang skeptic, ada yang optimis)
4. Laburkan ke Koperasi
5. Laburkan ke Projek Agriculture
6. Laburkan ke Projek jangka pendek dan sederhana
7. Laburkan ke Hartanah
8. Laburkan ke Pendidikan
9. Laburkan ke Trading (jual tulang lembu, bukan curi tulang ye hehe)
10. Laburkan ke Stock Market (ada orang dapat ESOS company bagi, atau saham2 lain)
    

Cukup 10? tak cukup? nak lagi? hehehe… buat yang tu dulu la yob, pastu tinjau-tinjau mana satu sesuai dengan hati sanubari dan boleh mencapai target yang korang mahu. Kalau tak tahu mana satu nak pilih, ambik yang no. 8 tu dulu, labur ke pendidikan, beli buku, attend seminar dan tambahkan pengetahuan. Lepas tu boleh check balik mana satu portfolio pelaburan yang berkenan di hati.

Kalau ada masa (kadang-kadang masa ada, aku pulak malas huhu..) aku cuba ulas satu persatu, macam mana setiap dari 10 contoh kat atas tu boleh bawak untung kalau kena gaya dan cara.

Macam aku sendiri, tak leh nak labur banyak-banyak tempat, sebab aku suka buat satu-satu. Dah nampak berjaya, baru aku diversify, then kembangkan atau kuncupkan mana yang patut dan tak patut. Lepas tu, cuba lagi dengan teknik yang diperbaharui, doa banyak-banyak dan tawakkal dengan segala usaha yang telah dan akan dibuat.

InsyaAllah, lagu tu, satu hari kita dapat tengok hasilnya, samada simpan saja duit kat bank lebih bagus (tak payah nak pening-pening uruskan wang kita, cuma jangan bank jatuh bangkrup sudah!) ATAU kita patut laburkan duit kita tu untuk dapatkan keuntungan berganda.

Tepuk dahi kuat-kuat kalau masih tak reti dan kurangkan amalan memakan semut, hehehe.. ok yob, jumpa lagi. Wassalam.

Bukan apa, bagi peluang korang baca tulisan2 yang lepas-lepas (kalau ada yang berguna) dan pegi meronda masuk blog-blog orang lain untuk korek ilmu dan tips berguna (alasan) hehehe..

OK, 2-3 menjak ni aku dok terima call dari orang yang berminat nak beli tanah lot banglo aku di Teras Jernang. Biasalah, semua orang impikan sebuah rumah idaman yang direkabentuk sendiri mengikut citarasa dan kehendak masing-masing. Sudah tentu pilihan terbaik ialah mendirikan rumah banglo. Kebanyakan yang call, memang dah ada rumah masing-masing dah, kerja pun stabil, takde masalah kewangan sangat. So, mereka just nak pastikan lokasi dan prasarana terbaik sebelum buat decision untuk beli.

Tambahan pulak, tarikan lot banglo aku tu, dah ada 11 biji banglo siap dibina dan berpenghuni, ada 2 lagi sedang dalam pembinaan. Maknanya, kejiranan dah ada, takde la takut duduk sorang-sorang. Keselamatan pun lebih terjamin sebab dah ada komuniti. Siap ada security guard digajikan untuk tambah lagi kawalan keselamatan. Sikit lagi, diaorang nak buat gated community, nak masuk kena ada permission, ekslusif tu. Antara tarikan lain, jalan raya memang cantik, takde kena masuk laluan berlecak atau bengkang bengkuk baru sampai ke situ. Dekat dengan UKM, Putrajaya, Uniten, Serdang dan kawasan sekitarnya. Kehidupan ala kampung yang serba moden.

Aku memang ada plan tersendiri kalau tanah tu tak terjual pun. Cuma, plan aku tu kena tunggu projek rumah Datuk Keramat aku siap dulu. Selagi projek tu tak siap, aku takleh start projek di tanah lot banglo aku tu. So, baik aku iklankan dulu untuk dijual, tak urgent sangat pun, kalau kena dengan harga, aku letgo, kalau tak, simpan dan proceed dengan projek yang dah dirancang. Untung atas kertas boleh dapat paling koman pun sekali ganda dari kos.

OK, kalau aku berjaya jual tanah tu pulak, apa aku nak buat dengan duit tu?

For sure, takkan nak gi joli katak (eh joli rimau) kan. Mestilah kita nak “beranakkan” lagi duit tu biar bertambah-tambah. Tapi macam mana pulak? katakan selepas tolak hutang bank, ada kat tangan dalam RM80K. Itu duit cash! boleh kelabu mata kalau tak rancang siap-siap apa nak dibuat dengan duit tu.

Kat sini lah penting untuk kita survey apa yang boleh dibuat dengan modal sebanyak tu. Ada orang akan buat beli barang dan jual balik dengan profit margin tertentu. Ada orang nak beli apartment low cost atau medium cost secara cash dan jual balik pada harga yang lebih tinggi. Ada orang nak masukkan dalam amanah saham, beli bon atau simpan dalam fix deposit. Ada jugak yang takde plan apa-apa pun, dapat duit just bank-in dalam akaun simpanan biasa.

Macam aku, duit tu sebahagiannya akan digunakan untuk top-up kos nak beli perabut, finishing dan lain-lain untuk projek di Datuk Keramat. Fully furnish service apartment. Aku nak naikkan value dia supaya sewaan nanti pun meningkat sebab finishing yang cantik dan elegan. Kalau basic apartment, boleh disewakan RM600, dengan menaikkan seri dan kelengkapan yang sesuai, kita boleh sewakan sehingga RM800. Dapat extra RM200 sebulan. Cuba darabkan 12 (setahun), so kita akan dapat RM2400 extra every year.  Itu lebih tinggi dari pulangan akaun simpanan biasa.

Sebahagian lagi, aku akan jadikan modal untuk beli property lain. Macam biasa, lepas kita dah settlekan 10% down payment dan kos2 bersangkutan (maintenance fee, tunggakan dan lain2) kita perlukan pinjaman bank untuk support pembelian property tersebut. Jadi untuk support new loan, tenancy agreement property sedia ada akan diattach bersama-sama dengan bank statement untuk tunjukkan aliran wang masuk hasil duit sewaan rumah-rumah yang kita ada. Hopefully, ada positif cashflow boleh dijana dari situ (proses biasa – beli dan sewakan).

Kalau ada lebih lagi? yang ni terpulang, tengok pada jumlah. Kalau sikit benar, boleh simpan saja untuk backup. Kalau masih berbaki lebih RM10K, macam-macam lagi boleh buat hehehehe.. paling koman pun top-up modal untuk FCPO, atau beli share murah2.

Kesimpulannya, bila kita nak jual property atau memperolehi duit dari pembiayaan semula (refinance), kita perlu ada perancangan rapi ke mana duit tu semua akan dibelanjakan. Bukan belanja untuk berjoli, tetapi belanja untuk tambah lagi pulangan keuntungan dari modal cair tu. Masing-masing ada tools dan teknik yang tersendiri. Tepuk dada, tanya selera.

Selamat berjual beli

Korang jangan caya sangat cerita dongeng nih, untuk buat bacaan santai saja bolehlah. Kalau nak ikut jugak, suka ati koranglah, masuk gaung sendiri tanggung..huhu..

Dulu aku ada cerita beberapa tips dan cara macam mana kita nak gandakan profit dari sejumlah modal yang kita ada. Aku nak refresh balik kisah-kisah yang pernah aku ceritakan dulu. Kira macam ulangkaji lah…

Ramai orang suka berjoli. Tak kira kecik, besar, tua, muda, lelaki, perempuan semuanya kalau bab joli memang suka. Tapi ada tak kita buat perancangan teliti sebelum kita nak berjoli?. Biasanya kita buat saving sikit demi sikit sampailah masa kita nak berjoli. Ataupun, bila time bonus tahunan atau dapat durian runtuh, time tu lah kita joli katak, ye tak?

Apa kata kita tukar trend berjoli katak tu kepada joli harimau pulak. Kita tau, di Malaysia takde lagi bank yang ambik kepala katak sebagai logo mereka. Tapi kepala rimau ada!. Besar pulak tu bank tu. Jadi sudah tentu ada kebaikan disebalik kepala rimau yang diambik sebagai logo bank. Mari kita selidik kaedahnya.

Sebelum kita nak belanjakan duit dalam jumlah yang besar, apa kata kita invest dulu beli satu property yang setara atau lebih dari harga yang kita ingin gunakan. Maknanya, kita tangguh dulu hajat untuk berjoli. Takkan takleh sabar, joli tu bukan satu keperluan kan, biasanya kehendak, so apa salahnya hold sekejap.

Ada dua kumpulan penjoli yang terlibat dalam contoh di bawah. Kumpulan pertama ialah, penjoli yang kurang modal. Kumpulan kedua, penjoli yang ada modal. Kita tengok dulu teknik untuk penjoli yang kurang modal tunai.

Bagi sesetengah kita yang baru bekerja atau mempunyai simpanan tunai yang terhad, mungkin mereka akan ada masalah dan cakap tak mampulah nak beli property, duit takde.Yang herannya, tau duit tak cukup, tapi joli tetap joli hehehehe..

Yang sebetulnya, kumpulan ini patut lebih gigih belajar menyimpan. Sebab satu hari nanti, kalau cukup duit tunai untuk dijadikan modal, mudah untuk mulakan langkah pertama untuk melabur dalam hartanah. Tak banyak pun kalau nak simpan, dalam lingkungan RM15K ~ RM20K buat modal permulaan.

Kalau setahun duit joli yang kita simpan tu dalam RM2K, cukup 5 tahun dah ada RM10K. Kalau rajin buat part time, lagi cepat dapat tambah duit tabungan. Contoh pegi promote PMC resort, nanti pie bagi komisen hehehe..

Contoh kalau nak beli property low cost yang berharga RM70K di Kuala Lumpur, kita kena sediakan dalam 10% untuk downpayment dan beberapa ribu lagi untuk urusan guaman, membayar tunggakan maintenance, stamp duty, baikpulih dan sebagainya. Sebab tu nak kena ada dalam tangan paling sengkek pun dalam RM12K.

Nak beli property low cost ni pulak takleh main bedal je. Kena buat kajiselidik dan tinjauan pasaran jugak. Nanti ada pulak yang marah-marah. Menyusahkan betul lah beli rumah takde orang nak sewa. Dah la tu, kena baiki itu ini, nak kena bayar maintenance lah, macam-macam. Nyesal aku ikut cerita dongeng kat Internet tu..

Macam biasa dengar kan…hahaha.. jangan salahkan orang lain. Jangan la nak melabur punya pasal, main redah saja. Memang la lingkup. Kalau ramai orang yang ada sikap negatif macam ni, geng-geng pelabur yang sedia ada sekarang ni akan senyum lebar. Senyum bukan sebab nak menyindir, senyum sebab peluang mereka untuk membeli hartanah di lokasi best-best takde orang kacau!. Itu pasal orang kita tertinggal jauh di belakang. Kita lebih percaya pada cerita-cerita yang tak betul. Cerita dari orang yang bukan arif dalam bidang yang dia komen.

OK, kita sambung balik..

Setelah berjaya mendapatkan rumah tersebut, kita boleh sewakan untuk dapatkan hasil bulanan. Paling koman pun RM450 kalau rumah di KL yang lokasinya strategik. Tolak bayaran bulanan loan bank katakan dalam RM300, ada lebih RM150 (positif cashflow/+CF). So nak buat apa dengan RM150 ni? haaa… sekarang baru kita boleh plan untuk berjoli (tapi terasa keji sungguh nak berjoli dengan duit RM150, kalau dapat RM10K segedebuk best jugak kan..huhu)

Kalau dulu kita ada hajat nak joli beli sport rim kereta ke, nak beli set sofa baru ke, nak tukar langsir rumah ke, nak bawak family pergi bercuti ke, boleh la slow-slow kita kumpul duit lebihan sewa bulanan tu sampai cukup jumlah yang diperlukan untuk kita berjoli. Barulah tak kopak poket kita bila duit habis beli barang-barang tu.. tiap-tiap bulan, dah tentu positif cashflow tu akan masuk dalam akaun kita secara berterusan… bolehlah joli banyak kali (tak sedar diri)..wow!!.. best ke tak best?

Tapi, kalau kita dah mula “nampak” kebaikan dari melipat gandakan modal tunai yang berjaya kita kutip tiap-tiap bulan, ada ke lagi nafsu nak joli RM150 saja?.. taknak ke merasa joli RM10K..ataupun joli RM20K?… wow!!… joli rimau tu….

OK.. habis teknik untuk kumpulan pertama – kumpulan penjoli kurang modal. Sekarang kita tengok pulak teknik yang boleh dipraktikkan oleh kumpulan penjoli kedua, iaitu penjoli yang ada modal.

Beza dia sikit saja, penjoli yang ada modal tunai yang mencukupi boleh membeli hartanah yang setara dengan kehendak berjoli mereka secara tunai atau secara usahasama (JV). Langkahnya juga lebih laju, sebab S&P boleh ditandatangan terus depan lawyer, pindah milik akan dilakukan, dan terus boleh submit loan untuk refinance.

Tak lama lepas tu, loan akan disburse dan bolehlah tunggu duit sewa bulan2 masuk untuk cover bayaran bulanan pinjaman. Duit tunai dari refinance tersebut boleh digunakan untuk tujuan joli rimau mereka. Best kan? hehehe..

Penjoli yang mempunyai modal besar ini juga, tidak berjoli secara tidak terancang. Mereka biasanya akan merancang dengan baik bagaimana untuk mendapatkan dana “percuma” yang akan digunakan untuk mereka joli. Itu yang ada beli kereta, motor, renovate rumah dan sebagainya secara percuma saja. Mereka invest dulu, baru spend.

Dengan cara ini, pembaziran tidak berlaku berbanding dengan kita mencairkan duit tunai yang ada dalam simpanan kita tanpa melaburkan ia dulu ke tempat yang sepatutnya untuk mendapatkan pulangan berganda – hajat tercapai, harta tak luak, sebab lama kelamaan, loan yang kita bayar untuk property yang kita beli tu akan habis. Sapa yang bayar? penyewa yang bayar..best ke tak best?

Nanti, kita ulangkaji pulak kisah lain dengan contoh lain pulak.

renung-renungkan dan selamat berjoli rimau!….