Bukan Semua Rumah Lelong Untung

      Comments Off on Bukan Semua Rumah Lelong Untung
Share this..

Assalamualaikum dan Salam Sejahtera Tuan/Puan

Assalamualaikum yeop. Ramai aku tengok dah mula mengorak langkah untuk berkecimpung dalam pelaburan hartanah. Kursus dan seminar pun dah banyak orang buat. Cuma rajin dengan tak je lah korang nak pegi belajar.

OK yeop, korang pun tau kan, dalam apa bidang perniagaan sekali pun, bila dah ramai orang berebut-rebut menceburi sesuatu bidang tu, akan wujudlah senario “terlebih pemain”. Serupa jugak dengan pelaburan rumah lelong. Betul ke boleh buat untung?

Sure korang tertanya-tanya, kalau semua pakat dok berebut nak beli hartanah lelong, masih berbaloi lagi ke nak beli rumah lelong? Kadang tu, beli atas tangan orang (direct owner) silap-silap lebih kurang dengan harga bid masa auction day.

Tujuan aku buat posting ni just nak remind yang baru nak berjinak-jinak cari rumah lelong. Bagi yang dah “season player”, rasanya korang dah cekap dan tahu membuat kira-kira, samada berbaloi atau tidak untuk buat bidaan. Rumah lelong dulu, lain dengan rumah lelong hari ni.

Pertama ialah harga reserve rumah lelong dah tak semurah dulu. Jadi, kena anggarkan berapa “ceiling budget” untuk tambah gandaan bidaan masa auction day nanti. Takut terlalu ikut perasaan dan takde bajet maksimum, korang akan ter-bid sampai menang tanpa peduli berapa sebenarnya market price rumah tu. Tup-tup tau dah menang dengan harga dah terlebih dari market value. Itu belum lagi campur dengan kos-kos lain.

Kedua, banyak bank yang dah tak tanggung tunggakan maintenance dan kos-kos lain seperti dulu-dulu. Jadi sebelum membida, pastikan check dulu dengan pihak bank hartanah bidaan tu dicagarkan (ada tak tunggakan yang tak dicover yang perlu dijelaskan sendiri oleh pemenang bidaan), tunggakan building maintenance (kalau apartment/kondo), tunggakan cukai pintu majlis berkuasa tempatan (DBKL, MPSJ, etc.), tunggakan bil elektrik, bil air, cukai tanah, Indah Water, Insuran kebakaran, legal fees, dan beberapa tunggakan kos-kos pengurusan tahunan lain yang perlu di campur dengan harga terakhir bidaan nanti (itu yang nak kena tetapkan berapa ceiling budget).

Ketiga, kalau korang dah ada dua atau lebih pinjaman rumah sedia ada, rumah yang seterusnya kalau nak buat loan lagi takkan dapat 90% margin of financing. Jadi, kalau rumah yang dibida tu tinggi harganya, perlu ambil kira deposit yang perlu kita cover dari perbezaan jumlah margin financing tadi. Kalau harga bidaan rumah tersebut ialah RM80K, kita perlu bayar deposit bidaan sebanyak RM8K (10%) sebelum dibenarkan membida. Katakan bidaan akan naik sehingga RM100K, kita kena “top-up” RM2K untuk cukupkan 10% dari harga bidaan sebenar (sila check berapa peratus sebenar deposit yang diperlukan oleh auction house yang disertai).

Andaikan pula, ini bukan rumah pertama, dan margin of financing (loan) korang dapat hanyalah 70%, jadi korang perlu top-up duit sendiri sebanyak 20% lagi (10% dah bayar masa bid rumah tu) dari harga rumah tadi, iaitu RM20K. So total duit tunai untuk beli rumah lelong tersebut sebelum loan diluluskan ialah RM30K. Loan pulak biasanya kena buat dalam tempoh kurang dari 3 bulan, kalau tak, Auction house berhak merampas kembali rumah lelong tadi dan semua deposit korang hangus (yang 10% tadi tu).

Keempat, sekiranya korang ingin buat sewa rumah lelong tadi, kebiasaan rumah lelong ni tak senonoh dan perlu direpair. Kos repair ni bergantung jugaklah. Busuk-busuk seribu dua jugak kena ada. Kalau rajin, sebelum nak pegi bid rumah tu, eloklah pegi buat lawatan tapak, jenguk-jenguk apa yang patut. Itu belum lagi kalau ada pemilik sedia ada masih duduk dalam rumah tu. Lagi susah nak halau. Silap-silap makan tahun jugak dok bayar loan, tapi tak boleh sewakan kat orang.

Kelima, kalau nak jual balik, dalam tempoh 5 tahun pertama, biasanya susah nak dapat untung besar sebab bank ada lock-in period, lepas tu kerajaan pun ada kenakan cukai RPGT (Real Property Gain Tax). Sekarang RPGT dah naik lagi untuk kawal spekulator hartanah kacau pasaran. So kalau ada hajat nak jual rumah lelong lepas beli 2-3 tahun, buat kiraan untung rugi betul-betul. Banyak aku tengok orang dok bagi contoh kiraan tak menggambarkan kos sebenar yang perlu ditanggung pelabur, yang tang untung kasar lepas jualan je diaorang dok highlight.

OK, so macam tak best aje kan beli rumah lelong kalau dah macam ni lah peritnya nak buat untung. Hehehe.. tak jugak yeop, masih best kalau kena objektifnya dan kena cara tadbirnya. Macam aku, dulu aku beli rumah lelong untuk flipping. Beli, simpan, buat sewa dan bila market value dah kena, aku jual. Tapi bila aku congak-congak balik, untung dia tak seberapa, penatnya boleh tahan.

Sekarang, aku hold yang betul-betul best je, yang tak berapa best aku dah letgo, janji jangan rugi. Aku masih nampak rumah lelong ada positive invesment effect kalau lebih dari 5 tahun. Kalau short term susah sikit kalau guna financing atau loan. Kedua, rumah lelong di lokasi strategik akan beri pulangan sewa yang memberangsangkan dan tak rugi untuk simpan lebih lama.

Rumah lelong ni, lepas semua kos-kos hangus dah dicover, kita boleh decide untuk flipping atau teruskan lagi. Pada aku, simpan duit tunai dalam bank lambat dapat high return, simpan rumah sewa di lokasi strategik, ROI dia lebih tinggi. Nasihat aku, jangan terburu-buru ikut orang nak beli rumah lelong untuk dibuat sewa atau jualan tanpa tahu dengan jelas risiko kerugiaan yang jarang orang nak cerita. Aku share ni pun dengan niat untuk beri info seimbang, tu aje.

Ok yeop, jangan malu bertanya kalau nak kepastian dan sila share dengan kawan-kawan lain kalau ada manfaat. TQ.

Wassalam.

Terima Kasih